Refus d’assurance de prêt immobilier : que faire ?

Écrit par Virginie D. . Mis à jour le 13 décembre 2024 .
Temps de lecture : 13 min

L’obtention d’un crédit immobilier nécessite souvent la souscription d’un contrat d’assurance emprunteur. Il garantit le remboursement de la banque en cas de défaillance de l’emprunteur dû à un décès, une invalidité, une incapacité de travail ou une perte d’emploi. Avant de proposer un contrat, toute société d’assurances analyse le profil de l’emprunteur. Si le risque est trop élevé, elle peut refuser de prendre la personne en charge.

Pourquoi un assureur peut-il refuser une assurance emprunteur ?

Le contrat d’assurance est conclu entre deux parties, l’assuré et l’assureur. Avant de vous assurer, chaque compagnie d’assurances étudie votre profil pour estimer les risques à couvrir. Si elle les juge trop élevés, elle est en droit de refuser de vous assurer.

Tout rejet doit obligatoirement être justifié et envoyé par un courrier.

Les principaux motifs de refus

Même si tous les assureurs appliquent leurs propres règles, certains facteurs ou la combinaison de plusieurs risques entraînent souvent un refus d’assurance prêt.

Risque médical

L’état de santé de l’emprunteur est un facteur décisif dans l’évaluation du risque par la compagnie d’assurances.

Certaines maladies, considérées par les assureurs comme des risques aggravés de santé, peuvent entraîner un refus. C’est le cas de nombreuses affections longue durée (ALD) ou maladies chroniques : hépatite, sclérose en plaques, hypertension artérielle, paludisme, diabète, cancer, handicap, transplantation d’organes…

Souscrire une assurance de prêt est difficile pour les personnes atteintes d’une maladie non objectivable, MNO : dépression, fibromyalgie, sciatique, pathologies psychosomatiques…

Lors d’une déclaration de maladie chronique dans le questionnaire de santé, plusieurs éléments interviennent dans la décision de l’assurance : l’état général actuel de la personne, l’évolution de la maladie, la nature de son traitement. En fonction de ces données, il peut opter pour : une exclusion de garanties, l’application d’une surprime, un ajournement ou un refus définitif de prise en charge.

Âge

À mesure qu’une personne vieillit, le risque de maladie comme de décès augmente. Pour limiter leur exposition, les compagnies d’assurances refusent la souscription d’une assurance de crédit immobilier au-delà d’un certain âge, 65 ans le plus souvent. De même, certaines garanties ne sont valides que jusqu’à un certain âge. Au-delà, le type de sinistre couvert fait l’objet d’une exclusion de garanties.

Risque professionnel

Les assureurs considèrent certains métiers comme exposant ceux qui les exercent à des risques plus importants d’accident ou de maladie grave.

Certaines professions sont plus sujettes aux accidents, aux maladies. Les assureurs définissent les listes de métiers à risques :

• Métiers de la sécurité : militaire, gendarme, policier, pompier, agent de sécurité…
• Professions au contact de substances toxiques : chimiste, salarié d’usine de pétrochimie, technicien dans le domaine du nucléaire, artificier…
• Métiers exercés dans un territoire ou un environnement hostile (haute montagne, haute mer, travail en hauteur) : guide de haute montagne, moniteur de ski, marin-pêcheur, plongeur, ouvriers du BTP (couvreur, échafaudeur, élagueur…)
• Métiers impliquant des déplacements fréquents : chauffeur routier, équipage d’un avion…
• Professions exercées dans un territoire ou un environnement hostile : reporter de guerre, diplomate dans un pays en conflit, cascadeurs…
• Sportifs professionnels.
• Agriculteurs.

Sports extrêmes

Certaines activités sportives sont associées à un risque de mortalité plus élevé :

• Les sports de montagne : alpinisme, escalade, spéléologie, ski, snowboard…
• Les sports de combat : boxe, full contact, aïkido, karaté, kick boxing, judo…
• Les sports aériens non motorisés : parachutisme, base jump, parapente, deltaplane, montgolfière…
• Les sports mécaniques : VTT extrême, cyclisme de compétition…
• Les sports équestres : franchissement d’obstacles, voltige, dressage…
• Les sports maritimes : plongée sous-marine, apnée…
• La chasse.

Pour estimer le niveau de risque et établir les conditions particulières en lien avec l’activité dans son contrat, l’assureur réclame des statistiques des fédérations indépendantes (nombre de décès annuels, risque d’incapacité et d’invalidité…). Elle tient compte du type de pratique, en amateur ou de manière professionnelle.

Résidence à l’étranger

Le refus d’assurance peut aussi être dû à un lieu de résidence à l’étranger.

Les assurances ont leur grille d’acceptation listant les pays dans lesquels elles acceptent de couvrir les prêts. Elles se basent sur plusieurs indicateurs : instabilité politique, conflits, taux de criminalité, risques sanitaires, accès difficiles aux soins médicaux…

Il s’agit des pays jugés à risques par le ministère des Affaires étrangères.

Si vous résidez dans un pays considéré comme dangereux, votre demande d’assurance est automatiquement rejetée.

Quel que soit le pays étranger concerné, une assurance spéciale pour expatriés exclut toujours la garantie IPP. Elle impose des conditions pour l’octroi des garanties ITT et IPT.

Co-emprunteur

Lorsqu’un couple souscrit un prêt à deux en vue de l’achat d’un logement, l’un des conjoints peut se voir refuser l’assurance de prêt en raison d’ennuis de santé, à cause de son métier, de ses antécédents médicaux, de ses activités sportives… Dans ce cas, les co-emprunteurs peuvent être couverts par deux polices distinctes.

Qu’est-ce qu’un refus partiel d’assurance emprunteur ?

Parfois, l’assureur estime que le risque associé au profil du souscripteur est trop élevé par rapport aux standards fixés. À défaut de refuser la souscription, il peut choisir de se protéger en appliquant une majoration des primes ou des exclusions de garanties. On parle de refus partiel.

Exclusions de garanties

Pour se protéger de certains risques, l’assureur prévoit systématiquement dans les conditions générales de son contrat des exclusions de garanties. Il s’agit de situations lors desquelles l’assuré n’est pas couvert.

On distingue deux types d’exclusions :

Les exclusions générales

Elles sont communes à tous les contrats d’assurance. Elles prévoient des situations lors desquelles toutes les garanties sont exclues : sinistres liés à des faits de guerre, terrorisme, explosion nucléaire, actes volontaires de l’assuré, fraudes, suicide, accident lié à la consommation de stupéfiants, d’alcool… L’emprunteur ne peut pas être indemnisé dans ces circonstances.

Les exclusions liées au profil du souscripteur

Lorsque l’assureur estime que le souscripteur présente des risques aggravés (métier, état de santé, pratique d’un sport extrême, etc.), il peut refuser certaines garanties. L’exclusion est dite partielle lorsqu’elle porte sur des risques spécifiques. Par exemple, l’absence de prise en charge en cas de sinistre lié à une maladie mentionnée dans les conditions générales du contrat.

Les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie sont maintenues. En revanche, l’assuré n’est pas couvert par la garantie ITT, invalidité temporaire de travail.

Surprimes

Les réponses du client au questionnaire de santé permettent aux assureurs de déterminer le montant de la prime. En cas de risques, il peut choisir d’appliquer une majoration à la cotisation classique.

Cette surprime couvre ces risques. Son montant est calculé en ajoutant un certain pourcentage au tarif de base, variable selon les compagnies. Selon les cas, elle peut s’appliquer sur une seule des quatre garanties (décès, invalidité permanente et totale, incapacité temporaire de travail, perte d’emploi), plusieurs ou l’ensemble.

Solutions en cas de refus d’assurance emprunteur

Si l’assurance groupe refuse de vous assurer, rassurez-vous, il existe des alternatives.

La délégation d’assurance

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque propose systématiquement le contrat d’assurance groupe distribué par une de ses filiales spécialisées dans l’assurance ou par un partenaire. Si la banque refuse de couvrir un client, ce dernier peut recourir à la délégation d’assurance emprunteur.

La loi Lagarde vous autorise à faire appel à l’assurance individuelle de votre choix pour contracter la protection exigée par le prêteur.

Seule l’équivalence des garanties doit être respectée.

De nombreuses assurances sont spécialisées dans la prise en charge de certains risques (maladies, disciplines sportives…). Elles proposent des formules sur mesure pour vous couvrir, moyennant ou non une majoration de la cotisation.

Grâce à la loi Lemoine, vous avez la possibilité de changer d’assurance à tout moment sans pénalité.

Pour vous aider à trouver une assurance personnalisée, nous vous conseillons d’utiliser notre comparateur en ligne. Renseignez quelques informations sur votre profil afin d’obtenir les offres des meilleurs assureurs du marché.

Pour bien comparer les offres, il est important de vérifier plusieurs éléments :

• Le tarif des cotisations.
• Les garanties souscrites : conditions de prise en charge.
• Les délais de franchise.
• Le mode d’indemnisation forfaitaire ou indemnitaire.
• Les quotités, si vous empruntez à deux.
• Les éventuelles exclusions de garanties.

Pour couvrir certaines maladies ou des risques spécifiques, il est judicieux de faire appel à un de nos courtiers spécialisés. Ils évaluent votre profil pour vous trouver une assurance répondant à vos besoins.

Les courtiers font jouer la concurrence pour obtenir les tarifs les plus avantageux.

La convention AERAS

En cas de refus d’assurance total ou partiel, pour cause de risques aggravés de santé, il est possible de recourir à la convention AERAS. Créée en 1991 par les fédérations professionnelles des banques, des sociétés d’assurances et mutuelles, des représentants des malades, le dispositif AERAS, acronyme de « S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé », facilite l’accès des Français à l’assurance emprunteur et à l’emprunt.

La convention AERAS définit trois niveaux pour les demandes de souscription d’une assurance de prêt.

Niveau 1 : risques standards

Lors de votre demande de souscription, l’assurance vous remet un questionnaire médical simplifié. Analysé par le médecin-conseil de l’assurance, il permet d’évaluer vos risques de santé. Si les risques sont normaux, l’assureur vous propose un contrat au tarif standard. En cas de problème de santé constaté, un deuxième niveau d’analyse est proposé.

Niveau 2 : risques aggravés

Pour l’aider à évaluer le risque de la manière la plus précise possible, votre assureur vous demande de remplir un deuxième questionnaire de santé plus détaillé. Vous devez fournir certains documents (examens médicaux, comptes rendus…). Le médecin-conseil est susceptible de vous demander des examens ou des bilans complémentaires.

À l’issue de ce niveau, les assurances ont trois options :

• Proposer un contrat d’assurance pouvant inclure une surprime ou une exclusion de garantie.
• Transmettre votre dossier à un autre examen (niveau 3).
• Refuser de vous assurer. Dans ce cas, n’hésitez pas à demander de l’aide auprès d’une association partenaire d’AERAS.

Vous pouvez aussi rechercher une garantie alternative pour assurer votre crédit.

Niveau 3 : risques très aggravés

Pour bénéficier de ce troisième niveau d’analyse, vous devez respecter deux conditions :

• Le montant du crédit ne doit pas dépasser 420 000 €.
• Le remboursement du prêt est prévu avant le 71ᵉ anniversaire du souscripteur.

Votre dossier est étudié une dernière fois par un groupe de réassureurs, le bureau commun des assurances collectives.

Si votre demande est acceptée, l’assurance doit vous fournir un contrat incluant souvent une surprime ou une exclusion de garantie. Le cas contraire, vous devez obligatoirement recevoir de votre assureur un document mentionnant de façon explicite les raisons de son refus. Vous pouvez ensuite saisir la commission de médiation de la convention AERAS. Celle-ci a la responsabilité de trouver un règlement amiable.

Les délais à respecter

Les assureurs disposent de 3 semaines à compter de la date de réception des informations médicales complètes pour étudier le dossier jusqu’à la troisième étape si nécessaire. Ensuite, les banques s’engagent à communiquer leur réponse dans un délai de 2 semaines.

Grille de référence AERAS

Pour limiter les conséquences d’un refus partiel de l’assurance emprunteur, la convention AERAS prévoit une grille de référence.

Une première liste détaille les pathologies pour lesquelles les assureurs ne peuvent appliquer de surprime ou d’exclusion de garantie : cancers, hépatite C, VIH…

Une deuxième liste mentionne les maladies et ALD pour lesquelles les surprimes et exclusions sont plafonnées : hépatite chronique, fibrose, astrocytome pilocytique, mucoviscidose, adénocarcinome de la prostate, méningiome, certains cancers…

Plafonnement des surprimes

En cas de risque de santé, les cotisations peuvent être 4 à 5 fois plus chères, en comparaison avec les tarifs standards des assurances de prêt. Pour limiter ces majorations, la convention AERAS a déterminé un certain pourcentage en fonction de l’âge et du capital souscrit.

Pour les ménages aux faibles ressources, le maximum est fixé à 1,4 point du taux effectif global TAEG (Taux annuel effectif global) du crédit, taux qui comprend tous les frais (taux d’intérêt nominal, frais de dossier et de garantie, prime d’assurance…). Dans le cas où le montant de la surprime est supérieur au plafond, la différence est prise en charge par l’assureur et la banque. L’écrêtement de la surprime s’obtient simplement en retournant à l’assureur les pièces justificatives réclamées.

Les revenus du souscripteur à prendre en considération ne peuvent excéder les limites suivantes, proportionnelles au plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) en 2021 :

• 1 PASS (41 136 euros) dans le cas d’une personne seule ;
• 1,25 fois le PASS (51 420 euros) lorsque le nombre de parts du foyer fiscal est compris entre 1,5 et 2,5 ;
• 1,5 PASS (61 704 euros) pour tout foyer fiscal composé de 3 parts et plus.

Pour gagner du temps, l’emprunteur présentant un risque aggravé de santé peut chercher une assurance avant de signer un compromis de vente ou de solliciter un crédit. La proposition d’assurance ayant une durée de validité de 4 mois, il ne lui reste plus qu’à trouver un financement adapté et il peut le conclure sans attendre.

Le droit à l’oubli

Institué en 2015, ce droit permet aux anciens malades de cancers ou de l’hépatite C, de s’assurer sans surprimes ni exclusions de garanties. Les emprunteurs ne sont plus tenus de déclarer leur pathologie au moment de contracter une assurance emprunteur.

Pour en bénéficier, le protocole thérapeutique doit être terminé depuis plus de 5 ans et la pathologie guérie, sans rechute.

Quelles sont les garanties alternatives en cas de refus total d’assurance ?

En cas de refus d’assurance, il est possible de proposer à votre banque des garanties alternatives afin de concrétiser votre projet. Ces sûretés assurent l’établissement prêteur que vous possédez les finances suffisantes pour rembourser votre prêt immobilier.

L’hypothèque

Une hypothèque peut être conclue sur un autre bien dont vous êtes déjà propriétaire. En cas de défaillance de paiement, la banque peut se rembourser en vendant le bien hypothéqué.

Le cautionnement

Vous pouvez solliciter la caution d’un tiers (personne physique ou morale). Celui-ci s’engage à rembourser le crédit en cas de défaut de votre part.

Le nantissement

Une des garanties financières les plus appréciées pour obtenir un crédit immobilier est le nantissement. Vous confiez à votre banque une épargne en gage : portefeuille de valeurs mobilières, assurance vie… L’établissement prêteur peut la saisir en cas d’impayés.

Mise en place d’un contrat de prévoyance

Il est enfin impossible d’utiliser votre contrat de prévoyance pour remplacer l’assurance emprunteur. Vous devez changer de bénéficiaire au profit de votre banque. En cas de décès, l’établissement bancaire pourra se rembourser du capital prêté.

Questions fréquentes sur le refus d’assurance emprunteur

Pourquoi mon assurance emprunteur a-t-elle été refusée ?

Les raisons d’un refus d’assurance prêt immobilier sont :

• L’âge, notamment pour les plus de 65 ans.
• Le profil médical : l’assuré souffre d’une maladie chronique.
• La pratique d’un sport dangereux.
• L’exercice d’un métier à risques.
• Le lieu de résidence : les assureurs peuvent ne pas accepter de vous assurer dans certains pays étrangers.
• Le risque lié au co-emprunteur.

Que faire si mon assurance emprunteur est refusée pour raison de santé ?

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en vous tournant vers la délégation d’assurance. La seule condition requise : les garanties proposées par l’assurance doivent être équivalentes ou supérieures à celle de l’assurance groupe.

Nous vous conseillons de comparer les offres et de vous faire accompagner par Meilleurtaux pour trouver une assurance emprunteur adaptée à votre profil. Sachez qu’il existe de nombreuses assurances spécialisées : pour les seniors, les expatriés, les métiers ou les sports à risques…

Puis-je emprunter sans assurance ?

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation réglementaire pour obtenir un crédit. Il est possible d’emprunter en proposant à votre banque une garantie alternative :

• Recourir au cautionnement : une personne tierce se porte caution pour garantir votre prêt.
• Hypothéquer un bien déjà acquis. La banque peut saisir ce bien pour se faire rembourser, en cas de défaut de paiement du souscripteur.
• Proposer une garantie financière comme le nantissement.
• Céder votre contrat de prévoyance à votre banque.

Puis-je changer d’assurance emprunteur après un refus ?

À la suite d’un refus de l’assurance groupe de votre banque, vous pouvez opter pour la délégation d’assurance. Il existe de nombreuses compagnies spécialisées dans les risques aggravés de santé.

Quelles solutions existent pour les métiers à risques ?

Il existe plusieurs solutions pour les personnes exerçant des métiers à risques :

• Profiter de la loi Lemoine qui impose aux assurances de ne plus demander de questionnaire de santé si l’emprunt est inférieur à 200 000 € et qu’il est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur.
• Opter pour la délégation d’assurance, avec une compagnie spécialisée.
• Se faire aider par la convention AERAS qui accompagne les personnes présentant des risques aggravés de santé à obtenir une assurance.