Investissement locatif à Rennes : faut-il vous lancer ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 17 octobre 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Avec 225 081 habitants au 1er janvier 2024, Rennes a vu sa population augmenter de 9 715 personnes sur les neuf dernières années. Cette dynamique démographique s’est, dans un premier temps, accompagnée d’une hausse significative du prix de l’immobilier.

Mais depuis quelques mois, les derniers chiffres indiquent une baisse importante, aussi bien dans les logements anciens que dans les neufs. Alors forcément, l’idée d’un investissement locatif à Rennes peut vous traverser l’esprit, et vous vous demandez sans doute si ce serait une stratégie viable ? Meilleurtaux vous éclaire.

Pourquoi réaliser un investissement locatif à Rennes ?

Le fort accroissement démographique de Rennes doit beaucoup à l’attractivité globale de sa métropole. Composée de 43 communes, l’agglomération comptabilise un total de 473 973 habitants.

Située à 90 minutes de Paris en train, et à moins d’une heure en voiture des côtes bretonnes, Rennes bénéficie d’un bon cadre de vie. Classée 11e en 2025 parmi les villes où il fait bon vivre, la ville attire de nombreux investisseurs. Parmi ses nombreux atouts, on note sa qualité de vie, son dynamisme économique et son riche patrimoine culturel.

L’autre point fort de Rennes concerne sa population, et plus particulièrement les jeunes. En effet, elle a été placée à la 4e place des meilleures villes étudiantes en 2025, ses grandes écoles et ses universités, situées dans les quartiers Villejean et Beaulieu, attirant de nombreux nouveaux inscrits, à la recherche d’une résidence secondaire chaque année. Son taux de recommandation est estimé à 90,28%, et l’ensemble de ces facteurs contribuent à stimuler le marché immobilier local.

Une métropole au cœur de l’économie bretonne

Selon le baromètre Arthur Loyd publié le 23 janvier 2025, Rennes est considérée comme la 12e aire d’attractivité nationale, avec 4 500 emplois créés chaque année.

L’autre facteur qui renforce encore plus l’attractivité de la capitale de la Bretagne concerne l’enseignement supérieur, avec la présence de nombreuses écoles d’ingénieurs et de commerce, ainsi que le réseau d’établissements de soins qualitatifs, avec en tête d’affiche le CHU.

Le secteur touristique participe aussi au dynamisme de Rennes. La ville et sa métropole disposent de plusieurs atouts avec une offre culturelle de qualité et un centre-ville attractif, aussi bien dédié à faire du shopping qu’à se balader. Les évènements sportifs et culturels sont au rendez-vous toute l’année, et la proximité de plusieurs destinations touristiques comme le golfe du Morbihan ou le Mont-Saint-Michel est sans doute le plus gros point fort de la capitale bretonne.

Une ville verdoyante au contact de la nature

Avec un total de 860 hectares d’espaces verts, il est évident que Rennes est une ville où la nature a repris ses droits. Et cela va continuer d’aller dans le bon sens à l’avenir, avec notamment l’immense chantier du parking Vilaine qui va être supprimé pour permettre au fleuve de traverser encore un peu plus le centre-ville.

Parmi les 28 parcs présents dans la ville, le Thabor est sans aucun doute le plus plébiscité. Dorloté au quotidien par les agents d’entretien, ce site iconique de la métropole rennaise a été classé dans le top 5 des lieux préférés en France par ses visiteurs en 2023.

La STAR : un réseau de transport performant

Rennes dispose d’une offre de transport en commun très appréciable :

• Deux lignes de métro traversent la ville et permettent une desserte rapide et régulière des principaux quartiers.
• Un vaste réseau de bus de 149 lignes dessert les 43 communes de Rennes Métropole.

Et cette offre de transport en commun va encore s’étendre dans un futur proche avec la création de quatre lignes de trambus à l’horizon 2030.

Les différents quartiers de Rennes

À Rennes, il existe de nombreux quartiers où il est possible de réaliser un investissement immobilier locatif. Néanmoins, il y a des critères à prendre en compte et à ne pas négliger avant d’acquérir un ou plusieurs logements.

Car si le nombre de quartiers est conséquent dans la capitale de la Bretagne, cela ne veut pas forcément dire qu’ils sont tous conseillés pour un investissement.

Les quartiers où l’investissement locatif est conseillé

Plusieurs quartiers rennais sont avantageux pour y réaliser un investissement locatif. Aussi bien pour le prix que pour le cadre de vie. Voici lesquels :

• Beaulieu : ce quartier universitaire dynamique est doté d’une population jeune, et d’une demande locative importante. Depuis l’arrivée de la ligne B du métro en septembre 2022, Beaulieu est facilement relié au centre-ville.
• Saint-Hélier : avec ses nombreux commerces de proximité, le quartier Saint-Hélier est apprécié pour son ambiance de village. Le TNB et l’UBU y sont situés, contribuant ainsi à la vie culturelle de l’endroit.
• Le quartier du Thabor : il incarne la tradition rennaise avec ses immeubles haussmanniens et ses jolies demeures bourgeoises. Son parc est nationalement reconnu, et le cadre de vie est idéal.
• Beauregard : quartier calme et chaleureux, Beauregard ne cesse de se développer au fil des années. Mêlant immeubles et nature, il est en essor constant, et la demande locative est élevée.
• Villejean : doté d’un important campus universitaire et d’une excellente desserte de transports en commun, ce quartier est en demande locative constante.

Les quartiers où il est déconseillé d’investir

Ils ne sont qu’une minorité, mais tout aussi importants à souligner. Les quartiers comme Maurepas, le Blosne ou encore Cleunay ne possèdent pas une excellente réputation, avec un taux de délinquance particulièrement élevé ces dernières années, notamment pour les deux premiers cités.

C’est d’ailleurs l’une des raisons qui expliquent un prix moyen du m² relativement bas par rapport aux autres quartiers. Par exemple, au Blosne, il est évalué à 2 579 €, soit le quartier le moins cher de la ville.

Quel budget pour un investissement locatif à Rennes ?

Le marché immobilier rennais est en baisse depuis plusieurs mois, et devrait le rester encore un peu avec une évolution de –5,8% d’ici deux ans. Mais pas de panique, tout devrait repartir à la hausse puisqu’une augmentation de 46,5% est prévue d’ici 10 ans.

Concernant le prix moyen du mètre carré à Rennes, il est égal à 3 932,9 €, en prenant en compte l’ensemble des quartiers de la ville. La moyenne varie selon le quartier et le type de bien :

• Les appartements sont bien plus accessibles avec un prix moyen du m² à 3 751 €. Les tarifs peuvent s’avérer différents en fonction de la localisation de l’état du bien, et de la qualité de ses prestations.
• Les maisons offrent un confort et plus d’espace, et sont bien plus compliquées à trouver sur le marché. Le prix moyen du m² est de 5 243 €.

Le prix de l’immobilier par quartier à Rennes

Comme expliqué plus haut, le marché de l’immobilier rennais présente des écarts de prix assez importants selon les quartiers. Voici un tableau avec le prix moyen au m² d’un appartement et d’une maison pour chacun des quartiers de la ville.

*Toutes les données ci-dessous ont été prises à date du 30 septembre 2025, et sont susceptibles de changer au jour le jour selon l’évolution du marché de l’immobilier.

À travers ce tableau, on peut constater que les prix sont logiquement plus élevés en centre-ville avec un prix du m² qui ne descend pas en dessous des 4 300 € en ce qui concerne les appartements, précisément dans le quartier Thabor/Saint-Hélier, ainsi que dans celui du centre.

Le quartier étudiant Villejean/Beauregard propose des prix plus accessibles, aussi bien pour les appartements que pour les maisons. La demande locative est forte, et l’accessibilité simple et rapide au centre-ville est à souligner.

Enfin, le quartier du Blosne reste le quartier le moins cher pour les appartements avec un prix moyen du m² à 2 462 €.

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Quel est le niveau des loyers à Rennes ?

Si vous recherchez un appartement dans la capitale bretonne, sachez que les prix moyens du loyer en m² vont de 11 € à 24 €. Cette variation de prix s’explique selon plusieurs facteurs :

• Le quartier de l’appartement.
• Son nombre de pièces.
• Meublé ou non meublé.

Voici un tableau avec le prix moyen du loyer au m² carré à Rennes, selon son nombre de pièces, meublé ou non meublé :

* Données recensées à date du 30 septembre 2025. Elles sont susceptibles de changer selon l’évolution du marché de l’immobilier à Rennes.

La rentabilité locative brute moyenne à Rennes

La rentabilité locative brute est un indicateur permettant d’évaluer la performance financière d’un investissement locatif. Autrement dit, elle mesure les revenus obtenus par l’acquisition de votre bien immobilier, par rapport au coût total de l’opération.

En France, la rentabilité locative brute moyenne se situe aux alentours des 5,9%. En ce qui concerne la capitale bretonne, elle est égale à 4,47%, soit en dessous de la moyenne nationale.

Les dispositifs fiscaux disponibles et leurs impacts sur l’investissement

Il existe différents dispositifs fiscaux qui peuvent vous faire bénéficier de plusieurs avantages intéressants. Le plus connu de tous était le dispositif Pinel, qui permettait d’obtenir une réduction d’impôt pour un investissement dans le neuf. Mais ce dernier a pris fin le 31 décembre 2024. Heureusement, il en existe d’autres.

La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie est le pendant du Pinel, mais dans l’ancien avec travaux. En échange de la rénovation et mise en location de biens rénovés, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12, 18, ou 21% du montant investi, jusqu’à 300 000 € maximum, en échange d’une location de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux concerne un bâtiment historique situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone où le patrimoine architectural urbain et paysager est protégé. Elle offre une réduction de 22% ou 30% du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € dépensés sur 4 ans.

Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP offre un cadre fiscal particulièrement attractif pour l’investissement locatif. Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux) et d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi la base imposable. Ce dispositif combine optimisation fiscale, souplesse de gestion et rentabilité durable, dans un marché rennais porté par une forte demande locative étudiante et professionnelle.

La nue-propriété

En achetant uniquement la nue-propriété d’un bien, l’investisseur bénéficie d’une décote à l’acquisition (souvent de 30 à 40%), tandis qu’un usufruitier gère la location pendant une durée fixée. Durant cette période, aucune charge ni fiscalité locative n’est supportée.

À l’issue du démembrement, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires, et bénéficie d’une revalorisation équivalente à une plus-value non imposée, correspondant à la fin de l’usufruit.

Les étapes clés d’un investissement locatif à Rennes

Malgré une légère baisse du marché de l’immobilier rennais depuis plusieurs mois, les prix restent globalement assez élevés, et la rentabilité locative brute moyenne est d’environ 4,5%. Malgré cela, la demande reste maximale, notamment étudiante, ce qui offre forcément des opportunités d’investissement.

Investir pour louer à un étudiant

Avec 78 193 étudiants à Rennes, ces derniers représentent 34,73% de la population et recherchent souvent une résidence secondaire dans le cadre de leurs études. Investir dans un studio, ou dans un grand appartement pour une colocation serait donc très pertinent. Les quartiers à privilégier sont Beaulieu/Atalante et Villejean/Beauregard, là où sont concentrés les différents campus universitaires.

Pour les différentes étapes liées à l’investissement, il est fortement recommandé de faire appel à un expert dans le domaine, issu d’une agence par exemple, qui saura vous donner les meilleurs conseils sur le logement adapté à ce que vous recherchez et aussi à votre budget.

Les risques associés à un investissement locatif à Rennes

Si l’investissement dans le marché immobilier rennais peut s’avérer très intéressant, il y a tout de même quelques risques à ne pas négliger. Voici lesquels :

• La vacance locative : elle désigne la période qui sépare le départ du locataire présent dans le bien, et l’arrivée du nouveau pour une nouvelle location. Cette période peut varier de quelques jours à plusieurs années selon l’attractivité du bien, ce qui peut engendrer une perte de rendement importante pour les investisseurs.
• Les loyers impayés : de nombreux investisseurs sont confrontés à ce type de problème. Il est donc recommandé de passer par un professionnel pour pouvoir obtenir une garantie couvrant ce type de souci et obtenir les conseils adéquates.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif à Rennes (FAQ)

Pourquoi investir dans l’immobilier à Rennes ?

Rennes est une ville attractive sur le plan culturel, universitaire et économique. Les nombreux jeunes et étudiants, qui représentent un tiers de la population globale, représente une forte demande locative.

La qualité de vie est très bonne, avec un centre-ville facilement accessible grâce à une offre très dense de transport en commun, et à l’émergence de nombreuses voies cyclables. Un projet d’investissement dans un appartement pour le mettre en location peut donc être intéressant.

Quels sont les bons quartiers à Rennes ?

Les quartiers où il est recommandé d’effectuer un investissement locatif à Rennes sont Villejean/Beauregard et Beaulieu/Atalante, deux quartiers prisés par les étudiants, souvent en recherche d’une résidence secondaire, avec la présence de plusieurs écoles et des campus universitaires. Le quartier Thabor/Saint-Hélier est également recommandé pour son cadre de vie.

Est-ce rentable d’investir dans le locatif à Rennes ?

Avec une très forte demande locative et un potentiel important de valorisation des biens, un projet d'investissement à Rennes peut s’avérer payant. Toutefois, il est important d'analyser le marché et de bien choisir le quartier dans lequel vous souhaitez mettre en place votre projet d’investissement locatif.

Quelles sont les modalités d’investissement disponibles ?

Différents dispositifs d’investissement sont disponibles pour vous permettre d’investir sur le marché de l’immobilier. Si la loi Pinel n’est plus disponible depuis la fin d’année 2024, vous pouvez vous orienter vers le dispositif Malraux, la loi Denormandie, le statut de LMNP ou encore la nue-propriété.

Y a-t-il des risques en investissant dans le locatif à Rennes ?

Que ce soit à Rennes ou ailleurs, il existe toujours des risques lorsqu’on réalise des investissements en location d'appartement ou de maison. Le retard ou l’absence de paiement des loyers, la vacance locative... Pour les éviter, il est recommandé de passer par une agence ou un professionnel concernant vos projets d’achats immobiliers afin d’obtenir les meilleurs conseils.