Faut-il investir à Angers en 2025 ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 6 octobre 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Angers attire de plus en plus d'investisseurs immobiliers. Cette ville du Maine-et-Loire conjugue dynamisme économique, attractivité étudiante et qualité de vie. Mais au-delà de ces arguments séduisants, qu'en est-il vraiment du marché en 2025 ? Voici une analyse complète pour vous aider à prendre votre décision.

Les tendances du marché immobilier à Angers en 2025

Pourquoi investir à Angers ?

• Essor économique. Angers bénéficie d'un écosystème économique diversifié avec des pôles d'excellence dans le végétal, le numérique et la santé. Cette dynamique se traduit par l'arrivée régulière de nouveaux actifs cherchant à se loger dans la ville, créant une demande locative stable pour les logements.
  
  Le tissu entrepreneurial angevin se développe notamment autour de startups et d'entreprises innovantes. Cette vitalité économique garantit un flux constant de locataires potentiels pour les appartements et autres biens en location.
• Qualité de vie. Angers offre un cadre de vie agréable avec ses espaces verts, son patrimoine historique et sa proximité avec Paris via la ligne TGV. La ville propose également une offre culturelle riche et un centre-ville piétonnier animé.
  
  Angers a été élue meilleure ville de plus de 100 000 habitants où il fait bon vivre par le site ville-idéale.fr. Elle se classe également cette année à la 2ᵉ place du palmarès des grandes villes établi par villedereve.fr, juste derrière Dijon.
• Ville étudiante. Avec environ 46 000 étudiants répartis dans plusieurs établissements d'enseignement supérieur, Angers représente un marché locatif étudiant significatif. Cette population cherche constamment des logements, particulièrement des petites surfaces.
  
  Les établissements comme l'Université d'Angers drainent chaque année de nouveaux étudiants, constituant un socle solide pour les investisseurs ciblant les studios et appartements de 2 pièces.
• Rentabilité de la ville. Le rendement locatif brut à Angers se situe à 6% environ selon les quartiers et les types de biens, ce qui place la ville au-dessus de la moyenne nationale. Cette rentabilité s'explique par des prix d'achat contenus et des loyers relativement stables.
  
  Comparé à d'autres villes universitaires, Angers offre un meilleur ratio entre prix d'acquisition et revenus locatifs potentiels.

L’évolution du marché à Angers

En septembre 2025, le prix moyen au mètre carré pour un appartement à Angers s'établit à 3 281 euros, avec une légère baisse de 0,21% par rapport à août 2025 où le prix moyen au mètre carré s’élevait à 3 288 euros.

Le prix moyen des maisons à Angers en septembre 2025 est de 3 455 euros par mètre carré, en août 2025 il atteignait 3 518 euros par mètre carré, soit une baisse 1,79%.

Toujours en septembre 2025, les loyers moyens à Angers se situent autour de 13,10 euros par mètre carré et par mois pour les maisons contre 13,00 euros soit une augmentation de 0,77% et 13,80 euros pour les appartements, prix similaire au mois d’août 2025. Cette donnée permet de calculer précisément la rentabilité potentielle d'un investissement locatif selon le type de logement visé.

Données constatées au 30 septembre 2025 sur MeilleursAgents.com.

Données constatées au 30 septembre 2025 sur MeilleursAgents.com.

Cette stabilisation, voire cette baisse, des prix après plusieurs années de hausse modérée crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs immobiliers. Ces tarifs restent accessibles comparés aux grandes métropoles françaises, tout en reflétant l'attractivité croissante de la ville.

Données constatées au 30 septembre 2025 sur le site internet MeilleursAgents.com.

Le marché angevin montre donc une certaine maturité : les prix ne s'envolent plus mais restent soutenus par une demande constante. Cette configuration limite les risques de bulle spéculative tout en préservant des perspectives de valorisation à moyen terme.

Les types de biens immobiliers les plus recherchés

Les petites surfaces, notamment les studios et appartements de 2 pièces (T2), sont particulièrement prisées à Angers en raison de la forte demande étudiante. Ces typologies offrent généralement les meilleurs rendements locatifs et connaissent des taux de rotation plus rapides.

Les appartements de 2 à 3 pièces dans les quartiers bien desservis par les transports en commun attirent une clientèle diversifiée de locataires. Ces logements représentent un bon compromis entre investissement initial et facilité de location. Les T3 conviennent aussi bien aux jeunes couples qu'aux colocations étudiantes, réduisant le risque de vacance locative.

Les appartements anciens ou neufs avec des diagnostics de performance énergétique (DPE) favorables sont de plus en plus demandés. Avec l'interdiction progressive de louer des passoires thermiques, privilégier des logements performants énergétiquement devient un critère de sélection primordial pour l'immobilier locatif.

Les quartiers à privilégier pour un investissement locatif à Angers

Le centre-ville d'Angers et le quartier de la Doutre offrent une forte demande locative grâce à leur proximité avec les commerces, services et établissements d'enseignement, avec des rendements attractifs. Ces quartiers historiques du centre séduisent autant les étudiants que les jeunes actifs cherchant un appartement.

Les quartiers de Belle-Beille et du Lac de Maine attirent les familles et les étudiants avec des prix plus accessibles. Belle-Beille bénéficie notamment de la proximité du campus universitaire, garantissant une demande locative soutenue pour les logements de toutes tailles.

Le quartier de la gare et de Roseraie se développe avec l'arrivée de nouvelles infrastructures et offre un potentiel de valorisation intéressant. Ces zones en transformation urbaine peuvent générer des plus-values à moyen terme pour les investisseurs immobiliers patients.

Les secteurs émergents comme Monplaisir et Saint-Serge présentent des opportunités avec des prix encore modérés et une demande croissante. Ces quartiers bénéficient d'un effet rattrapage : leur attractivité augmente progressivement tandis que les prix des appartements restent inférieurs au centre-ville.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

• L'immobilier locatif offre d'abord la constitution d'un patrimoine tangible. Contrairement aux placements financiers volatils, un logement représente un actif concret qui se valorise généralement sur le long terme.
• Le rendement sur le long terme constitue un atout majeur. Au-delà des loyers perçus chaque mois, la valeur du bien augmente avec le temps. Cette double performance, revenus réguliers et plus-value potentielle, crée un effet de levier patrimonial puissant.
• La déduction des charges et intérêts d'emprunt vient réduire l'assiette imposable. Travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances : toutes ces dépenses diminuent le revenu foncier déclaré.
• L'effet de levier du crédit immobilier permet d'investir avec un apport limité. En empruntant, on achète un logement dont la valeur totale dépasse largement le capital personnel engagé. Les loyers couvrent ensuite tout ou partie des mensualités, créant un cercle vertueux.
• L’immobilier locatif prépare la retraite. Une fois le crédit remboursé, les loyers constituent un complément de revenus appréciable.

Les aides à l'investissement locatif

Investir en loueur meublé non professionnel (LMNP) offre une fiscalité avantageuse, notamment grâce au régime réel simplifié. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à l'activité locative, telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les assurances, les travaux d'entretien et les charges de copropriété. De plus, il est possible d'amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable annuel. Cette stratégie peut aboutir à une imposition nulle, voire générer un déficit reportable sur les années suivantes.

En revanche, le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire pour frais de 50% sur les revenus locatifs, simplifiant les démarches administratives. Cependant, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien. Il est donc plus adapté lorsque les charges sont faibles.

Depuis 2025, une réforme fiscale impose la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cela entraîne une imposition plus élevée à la cession, rendant la stratégie d'amortissement moins avantageuse à long terme.

Pour optimiser la rentabilité et la fiscalité d'un investissement LMNP, il est essentiel de bien choisir le régime fiscal adapté à sa situation, de gérer efficacement les charges et de planifier la revente en tenant compte des évolutions fiscales.

Le dispositif Pinel, lui, permet une réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location. Mais attention, vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous en remplissez les conditions.

Quels sont les risques associés à l'investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif peut offrir des revenus intéressants, mais comme tout investissement, il comporte des risques qu’il est important de connaître et d’anticiper :

• La vacance locative représente le premier risque. Entre deux locataires, le logement ne génère aucun revenu alors que les charges et le crédit continuent de courir. Dans un marché tendu comme celui d'Angers, ce risque reste limité pour les appartements bien situés.
• Les impayés de loyers constituent une préoccupation légitime. Même avec une assurance loyers impayés, les procédures d'expulsion sont longues. Une sélection rigoureuse des locataires limite ce risque.
• La dégradation du bien peut entraîner des frais importants. Un locataire peu soigneux ou des installations vieillissantes nécessitent des travaux qui grèvent la rentabilité du bien immobilier.
• L'évolution réglementaire peut modifier la donne. Les nouvelles normes sur les passoires thermiques obligent certains propriétaires à entreprendre des rénovations énergétiques coûteuses sur leurs logements.

Comment évaluer la rentabilité d'un investissement locatif ?

La rentabilité brute se calcule simplement : (loyer annuel / prix d'achat) x 100. À Angers, un rendement brut aux alentours de 6% pour un appartement signale une bonne opération immobilière.

La rentabilité nette offre une vision plus réaliste. On déduit du loyer annuel toutes les charges : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et provision pour travaux. Cette rentabilité nette se rapproche davantage de ce que vous gagnerez réellement avec votre logement locatif.

Le cash-flow mesure la trésorerie générée chaque mois. On compare les loyers encaissés aux mensualités de crédit et aux charges courantes. Un cash-flow positif signifie que l'investissement immobilier s'autofinance.

N'oubliez pas d'estimer la plus-value potentielle. Un appartement acheté 200 000 euros qui vaudra 250 000 euros dans 10 ans génère un gain en capital de 50 000 euros. Cette valorisation s'ajoute aux loyers perçus dans le calcul de la performance globale.

Quelles démarches sont nécessaires avant d'investir ?

Avant de vous lancer dans l'immobilier locatif à Angers, définissez clairement vos objectifs. Cherchez-vous des revenus complémentaires immédiats, une optimisation fiscale, ou la constitution d'un patrimoine ?

• Évaluez votre capacité d'emprunt en consultant plusieurs établissements bancaires. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus, assurance comprise.
• Faire appel à un courtier en crédit immobilier présente de nombreux avantages. Ce professionnel négocie pour vous auprès de multiples banques et obtient souvent de meilleures conditions. Ses honoraires sont largement compensés par les économies réalisées sur le taux et l'assurance.
• Étudiez le marché local en profondeur. Visitez les quartiers d'Angers qui vous intéressent à différents moments, interrogez les commerçants, consultez les projets d'aménagement urbain. Cette connaissance terrain évite les mauvaises surprises.
• Définissez précisément votre cible locative. Un studio près du campus universitaire ne se loue pas aux mêmes personnes qu'un appartement de 3 pièces dans un quartier résidentiel. Adaptez votre choix de logement à la demande locale.
• Comparez plusieurs biens avant de vous décider. Visitez au moins 5 à 10 appartements pour affiner votre jugement. Notez les points forts et faibles de chaque logement, calculez systématiquement la rentabilité prévisionnelle.
• Faites réaliser des diagnostics complets avant l'achat. Au-delà des diagnostics obligatoires, envisagez une expertise technique pour un achat dans l’ancien.
• Consultez un notaire en amont pour comprendre les frais annexes. Frais de notaire, garantie bancaire, frais d'agence : ces coûts s'ajoutent au prix du logement et doivent être intégrés au budget.
• Prévoyez une enveloppe pour les travaux éventuels. Rafraîchir la peinture ou moderniser la cuisine peut améliorer l'attractivité du bien immobilier et justifier un loyer supérieur.
• Choisissez votre mode de gestion locative. Gérer vous-même votre appartement à Angers vous fait économiser 6 à 8% de frais d'agence, mais demande du temps. Déléguer à un professionnel vous libère des contraintes quotidiennes.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Angers (FAQ)

Est-ce une bonne idée d'investir à Angers en 2025 ?

Angers présente des atouts solides pour l'investissement locatif en 2025. La ville bénéficie d'une population étudiante importante, d'un dynamisme économique et de prix immobiliers encore accessibles comparés à d'autres villes de taille similaire. Le marché reste équilibré entre l'offre et la demande, favorisant une stabilité rassurante pour les investisseurs.

La combinaison d'une économie diversifiée, d'une qualité de vie attractive et de rendements locatifs compétitifs fait d'Angers une destination pertinente pour un investissement immobilier. La ville ne connaît ni surchauffe spéculative ni atonie du marché.

Quels sont les quartiers en plein développement à Angers ?

Les quartiers émergents comme Monplaisir et Saint-Serge présentent des opportunités avec des prix encore modérés pour les appartements et une demande croissante. Ces secteurs bénéficient de projets d'aménagement urbain et d'une amélioration progressive des infrastructures.

Le quartier de la gare et de Roseraie se développe avec l'arrivée de nouvelles infrastructures et offre un potentiel de valorisation intéressant pour les logements. La requalification de ces zones attire de nouveaux habitants, créant un cercle vertueux pour les propriétaires-bailleurs.

Quel budget prévoir pour investir à Angers ?

En septembre 2025, le prix moyen au m² est de 3 281 euros pour un appartement et 3 455 euros pour une maison. Ainsi, en fonction du quartier, un studio de 30 m² coûtera environ 98 000 euros, un T2 de 50 m² autour de 164 000 euros, et une maison de 80 m² près de 276 000 euros. À ce montant s’ajoutent les frais de notaire, les éventuels travaux et, si nécessaire, les frais de gestion locative. Les prix restent accessibles, permettant d’investir avec un apport limité tout en visant une bonne rentabilité locative.