Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 10 octobre 2025 .
Temps de lecture : 9 min

Classée parmi les très grandes métropoles les plus attractives de France, Bordeaux continue de séduire les investisseurs immobiliers. Entre son dynamisme économique, son cadre de vie exceptionnel et la présence d’infrastructures modernes comme la LGV qui la relie à Paris en 2 heures, la capitale girondine attire aussi bien les étudiants que des jeunes actifs et des familles.

Mais face à la hausse des prix de l’immobilier et aux évolutions du marché locatif, un investissement locatif à Bordeaux reste-t-il réellement intéressant en 2025 ? Rendements, quartiers porteurs, avantages et risques : faisons le point complet.

Pourquoi réaliser un investissement locatif à Bordeaux ?

Bordeaux, capitale de la Nouvelle-Aquitaine, s’étend sur près de 50 km² et rayonne bien au-delà de son centre-ville. Avec Bordeaux Métropole, ce sont 28 communes voisines qui regroupent plus de 843 000 habitants.

La ville bénéficie également d’un fort dynamisme universitaire : l’Université de Bordeaux accueille chaque année plus de 100 000 étudiants, faisant de la métropole le 5ème pôle d’enseignement supérieur français en termes d’effectifs.

Côté patrimoine, Bordeaux séduit également par son centre historique classé à l’UNESCO depuis 2007, ses façades en pierre blonde, ses places animées et ses monuments emblématiques, qui en font une destination touristique incontournable.

Le cœur économique de la Nouvelle-Aquitaine

Bordeaux Métropole bénéficie d’une économie en plein essor, soutenue par un marché de l’emploi particulièrement dynamique. Rien qu’au premier trimestre 2025, l’agglomération a recensé 335 310 offres d’emploi, confirmant son attractivité auprès des actifs et des entreprises.

Le tissu économique bordelais se distingue par sa diversité et la vitalité de plusieurs secteurs clés :

• La santé et l’action sociale restent moteurs, avec 46 130 recrutements en 2025, soit une progression de 6,2% par rapport à l’année précédente.
• Les services administratifs et de soutien gagnent en importance, totalisant 25 440 embauches, en hausse de 8,9% sur un an.
• L’hébergement et la restauration, bien que moins dynamiques, conservent un poids notable avec 21 380 embauches. Ce secteur enregistre toutefois un recul de 8,8% par rapport à 2024.

Parallèlement, le tourisme renforce la notoriété de Bordeaux. La métropole a accueilli 7,2 millions de nuitées marchandes en 2024, soit une croissance de 1% par rapport à 2023, confirmant son statut de destination phare en France et en Europe.

Un cadre urbain entre Garonne et nature

Bordeaux s’affirme comme une métropole verte, où la nature s’invite au cœur de l’urbanisme. Avec ses plus de 150 parcs, jardins et espaces paysagers, la ville offre à ses habitants comme à ses visiteurs de nombreuses occasions de se détendre et de se reconnecter à la nature.

Parmi les incontournables du patrimoine vert bordelais :

• Le parc des Jalles, étendu sur pas moins de neuf communes, entre cours d’eau ruisselant dans la forêt, vallée maraîchère, prairies humides, et berges de la Garonne.
• Le parc du Thil et ses quelque 7,2 hectares de nature intégrés au parc des Jalles, comme une invitation au repos et à la détente au milieu de l’aire de protection des sources du Thil, abreuvant une partie de la ville en eau potable.
• Le parc des Coteaux, divisé en 14 espaces distincts dont 12 sont accessibles pour le public), dont les richesses naturelles sont préservées grâce à ses classements en Zone naturelle d’intérêt écologique, floristique et faunistique (ZNIEFF) et en Espace nature sensible (ENS).

Au-delà du centre urbain, Bordeaux Métropole déploie un réseau dense de squares, promenades, jardins et berges aménagées le long de la Garonne, offrant un cadre de vie où ville et nature cohabitent harmonieusement.

Une ville internationale et interconnectée

Bordeaux Métropole bénéficie d’un réseau de transports en commun étendu et moderne, regroupé depuis 2016 sous la marque Transports Bordeaux Métropole (TBM).

Le réseau comprend :

• 4 lignes de tramway, s’étendant sur près de 90 kilomètres, qui desservent l’ensemble de la métropole, des pôles d’activités aux zones résidentielles.
• 34 lignes TER Nouvelle-Aquitaine, facilitant les déplacements régionaux et reliant Bordeaux à de nombreuses villes de la région.
• 3 lignes de RER métropolitain : Libourne–Arcachon, Langon–Saint-Mariens/Saint-Yzan et la ligne du Médoc, reliant Bordeaux/Pessac à la Pointe de Grave.

Pour encourager les mobilités douces, la métropole a également développé un réseau de pistes cyclables de plus de 1 400 kilomètres.

La gare de Bordeaux-Saint-Jean constitue un carrefour ferroviaire majeur, desservi par de nombreux TGV. Grâce à la ligne à grande vitesse, il est possible de rejoindre Paris-Montparnasse en seulement 2 heures, renforçant l’attractivité économique et résidentielle de la ville.

Quels sont les meilleurs quartiers pour un investissement locatif à Bordeaux ?

Bordeaux offre une grande diversité de quartiers, chacun avec ses spécificités et ses opportunités d’investissement.

Par exemple, le Triangle d’Or, cœur historique de la ville, se caractérise par une forte demande locative, mais, du fait des prix affichés très élevés, un profit limité. Caudéran, quartier résidentiel prisé des familles, séduit par ses maisons typiques et ses nombreux espaces verts, offrant un cadre de vie agréable.

À proximité de la gare et de la place des Quinconces, Saint-Michel est un secteur animé où les loyers restent plus abordables, intéressant pour une meilleure rentabilité. Sur la rive de la Garonne, La Bastide propose des vues remarquables et un accès rapide au centre-ville via le tramway, idéal pour une stratégie de valorisation patrimoniale.

En pleine mutation, les Bassins à Flot offrent de belles perspectives dans le neuf. Saint-Seurin et Fondaudège, proches du Bouscat et des Quinconces, présentent un mélange attractif d’immeubles résidentiels, de maisons rénovées et de programmes neufs. Les Chartrons, quartier tendance, est un endroit particulièrement prisé des étudiants et jeunes actifs, grâce à leur esprit de village, leurs commerces de proximité et leurs espaces de vie animés.

Quel est le prix de l’immobilier à Bordeaux par quartier ?

Ce tableau présente une analyse synthétique des prix moyens au mètre carré et des loyers correspondants par quartier à Bordeaux en septembre 2025, permettant d’identifier les secteurs offrant un meilleur équilibre entre prix d’achat et rendement locatif pour un investissement immobilier.

Données observées sur Figaro Immobilier.

Les prix indiqués représentent des moyennes et peuvent varier selon de nombreux facteurs, tels que la surface, l’étage, l’exposition, l’état du bien, ainsi que la présence d’un parking ou d’un jardin.

Quel est le niveau des loyers à Bordeaux ?

Pour illustrer cette variation, le tableau ci-dessous présente les loyers moyens au mètre carré à Bordeaux selon le nombre de pièces, offrant une vision claire des tendances du marché locatif dans la métropole.

Données observées sur Figaro Immobilier.

L’analyse montre que les studios et appartements d’une pièce restent les plus chers au m², reflétant une forte demande des étudiants et jeunes actifs. Les loyers diminuent progressivement avec l’augmentation du nombre de pièces. Cette tendance illustre que la rentabilité au m² est souvent plus élevée pour les petits appartements, tandis que les grandes surfaces attirent une clientèle ciblée mais avec un rendement relatif plus faible.

Quel budget pour un investissement locatif à Bordeaux ?

Le marché immobilier bordelais se caractérise par des prix relativement élevés. En octobre 2025, le prix moyen du mètre carré tous biens confondus s’élevait à 4 418 € avec des variations importantes allant de 3 583 € à 8 173 € selon les quartiers et le type de bien.

Les appartements restent légèrement plus accessibles, avec un prix moyen de 4 294 € par m², bien que les tarifs puissent varier fortement en fonction de l’emplacement, de l’état du logement et de ses prestations. Les maisons individuelles atteignent quant à elles un prix moyen de 5 076 € par m². Ces biens, souvent recherchés par les familles pour leurs jardins, sont moins nombreux et donc plus onéreux.

Le marché immobilier montre une stabilisation progressive des prix, selon le baromètre FNAIM de juin 2025. Après une baisse plus soutenue en 2024 (- 3,2% sur un an en moyenne), le recul s’est fortement ralenti à - 0,6% sur un an à juin 2025. Sur une période de trois ans, la métropole de Bordeaux reste tout de même en repli marqué avec - 8%, à l’instar d’autres grandes villes françaises comme Nantes (-13%) ou Lyon (-12%).

Comment évaluer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Le succès d’un investissement locatif dépend autant de la qualité du logement et de son emplacement que d’une gestion maîtrisée des charges, des risques et de la fiscalité.

Pour évaluer la performance d’un bien, plusieurs indicateurs sont à considérer :

• La rentabilité brute correspond au loyer annuel divisé par le prix d’achat du bien, multiplié par 100. Elle offre une première estimation indicative.
• La rentabilité nette tient compte des charges liées au bien, comme la taxe foncière, les frais de gestion ou les charges de copropriété non récupérables, offrant une vision plus réaliste.
• La rentabilité nette-nette intègre enfin la fiscalité, les travaux, les assurances, ainsi que les déductions et avantages fiscaux, permettant de connaître la véritable performance économique de l’investissement.

Quels sont les risques à considérer avant d'investir ?

Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux peut être attractif, mais il est essentiel d’évaluer les risques avant tout achat.

Parmi les principaux facteurs à prendre en compte, on retrouve la vacance locative, qui correspond aux périodes où le bien reste inoccupé et ne génère aucun revenu. Les impayés de loyers représentent également un risque, pour tous les quartiers et les types de locataires.

D’autres éléments peuvent influencer la performance de l’investissement, comme l’évolution du marché immobilier, susceptible d’impacter la valeur du bien, ou encore les charges imprévues liées à la copropriété, aux travaux ou aux rénovations nécessaires. La fiscalité locale et les dispositifs légaux encadrant la location peuvent également affecter le profit net de l’investissement.

FAQ : vos questions fréquentes sur l’investissement locatif à Bordeaux

Quelle est la rentabilité locative de Bordeaux ?

Le rendement locatif moyen est estimé entre 3,8% et 5%, selon le type de logement et la proximité des transports.

Est-ce rentable d’acheter à Bordeaux ?

La rentabilité d’un investissement locatif à Bordeaux dépend d’une multitude de facteurs, mais peut se calculer sous sa forme brute grâce à la formule suivante : loyer annuel divisé par le prix d’achat du bien, multiplié par 100. Pour vous rapprocher de la rentabilité nette, il faut prendre en compte toutes les charges additionnelles.

Où investir à côté de Bordeaux ?

Plusieurs communes de la métropole offrent des opportunités intéressantes. Le Bouscat, limitrophe de Bordeaux, séduit par son cadre de vie agréable et son excellente accessibilité. Talence, ville universitaire, bénéficie d’une forte demande locative étudiante. Quant à Pessac, située au sud de Bordeaux, qui attire chaque année plus de 60 000 étudiants, la demande locative y est constante.

Quels sont les atouts de Bordeaux pour un investissement locatif ?

Bordeaux séduit par son patrimoine architectural remarquable, son dynamisme économique et sa qualité de vie reconnue, faisant de la ville une adresse très recherchée. Elle attire étudiants, jeunes actifs et familles, générant une demande locative constante et soutenue. Si les prix de l’immobilier restent élevés, le marché bordelais demeure stable, offrant ainsi d’excellentes perspectives de valorisation patrimoniale à long terme.