Prêt in fine : définition, avantages et inconvénients

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 11 août 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Le prêt in fine est une solution de financement méconnue du grand public, mais particulièrement prisée des investisseurs immobiliers. À première vue plus coûteux, ce crédit immobilier ou à la consommation présente un fonctionnement particulier, accompagné de certaines qualités, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. Meilleurtaux fait le point sur ce dispositif pour vous aider à y voir plus clair.

Qu'est-ce qu'un prêt in fine ?

Contrairement au crédit amortissable et comme son nom l'indique, le crédit in fine se rembourse à échéance, c’est-à-dire à la dernière mensualité.

Jusqu’à son dénouement, vous vous acquittez uniquement des intérêts et des cotisations d’assurance emprunteur. Les mensualités sont identiques sur toute la durée de l’emprunt, à l'exception de la dernière, à laquelle vient s’ajouter le capital total emprunté.

À l’inverse du prêt amortissable où le capital est remboursé progressivement avec les intérêts, dans un prêt in fine, le capital emprunté reste intact jusqu'au dénouement. Les intérêts sont donc calculés chaque mois sur la même base, ce qui explique son impact pécuniaire plus important.

Différence entre prêt in fine et crédit amortissable

Le prêt in fine et le crédit amortissable fonctionnent sur deux logiques très différentes.

Voici les principales différences :

Le crédit amortissable est plus simple et moins risqué pour un achat personnel, tandis que le prêt in fine s’adresse aux investisseurs expérimentés, capables de gérer un placement en parallèle et de bénéficier des avantages fiscaux associés.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

Comment obtenir un prêt in fine ?

Vous devez présenter un dossier solide à la banque pour obtenir un prêt in fine. Cela implique souvent :

• Une situation financière stable avec des revenus élevés.
• Un patrimoine considérable.
• Un projet d'investissement clair, souvent dans l'immobilier locatif.
• La capacité à constituer une épargne parallèle pour le remboursement du capital.

Quelles sont les modalités de remboursement d’un crédit in fine ?

Le remboursement d’un prêt in fine se distingue par sa structure atypique : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, et ce n’est qu’à la fin qu’il rembourse l’intégralité du capital emprunté en une seule fois.

Concrètement, chaque mensualité est constituée uniquement des intérêts calculés sur le capital total, qui, lui, reste constant. Ce fonctionnement permet de bénéficier de mensualités plus faibles qu’avec un prêt amortissable traditionnel, mais implique d’avoir les fonds nécessaires pour s’acquitter du capital à la fin du prêt.

Durée et montant du crédit in fine

Aucun article de loi n'est consacré spécifiquement au prêt in fine. C'est un crédit immobilier "comme un autre". Seules les modalités de remboursement changent. La somme empruntée n'est limitée par aucun plancher ni plafond, tout dépend de votre capacité de remboursement.

Il n'y a pas non plus de durée minimum ou maximum imposée par la législation, outre la limite de maturité du crédit fixée par la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers. Cependant, ce type de crédit est généralement accordé pour une période variable allant de 3 à 15 ans (plus rarement 20 ans).

Quel est le taux d'intérêt d’un prêt in fine ?

Plusieurs facteurs influencent les taux des crédits in fine :

• Le profil de l'emprunteur (revenus, patrimoine, stabilité professionnelle).
• La durée du prêt.
• Le montant emprunté.
• Le type de garantie offerte (nantissement ou hypothèque).
• Les conditions du marché financier au moment de la souscription.

Il est tout à fait possible de renégocier un crédit in fine comme un emplrunt traditionnel. De même, le rachat de crédit est une option. En revanche, mieux vaut monter un dossier de financement solide pour espérer une renégociation du taux annuel effectif global (TAEG) ou un rachat.

À qui s'adresse le prêt in fine ?

Le prêt in fine s’adresse principalement aux investisseurs immobiliers qui souhaitent financer un bien locatif tout en optimisant leur fiscalité.

Ce type de crédit est en effet particulièrement avantageux for les contribuables situés dans une tranche d’imposition élevée, car il permet de générer un déficit foncier plus important qu’avec un crédit traditionnel, et en conséquence, de réduire ses revenus fonciers.

Le crédit in fine est donc pertinent dans les situations suivantes :

• Pour les personnes fortement imposées (TMI ≥ 30 %).
• Dans le cadre d’un investissement locatif.
• Si l’emprunteur dispose d’une capacité d’épargne suffisante pour placer le capital en parallèle.

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

Le prêt in fine présente plusieurs atouts, notamment pour les investisseurs :

• souplesse, grâce aux mensualités moins élevées par rapport à un crédit amortissable,
• réduction de l'imposition de vos revenus fonciers,
• conservation des liquidités pour d'autres opportunités d'investissement,
• bénéfice de la croissance du marché immobilier sans immobiliser son capital,
• optimisation de la transmission de patrimoine, notamment via l'assurance vie souvent associée au crédit,
• perception des intérêts du produit d'épargne associé pour nantir le crédit.

Quels sont les inconvénients et risques du crédit in fine ?

Si le prêt in fine présente des avantages fiscaux et une certaine souplesse, il comporte aussi des risques importants à ne pas négliger :

• obligation de s'acquitter de l'intégralité du capital emprunté en une seule fois à la date de fin,
• exigence de garanties financières,
• montant global de l’opération plus importante en comparaison à celui d'un prêt amortissable,
• risque de ne pas pouvoir s'acquitter du montant dû à la dernière mensualité, notamment si l'épargne constituée pour rembourser le capital est investie dans des placements soumis aux fluctuations du marché.

Quelles sont les options de financement pour un prêt in fine ?

Nantissement : principe et fonctionnement

Dans le cadre d’un prêt in fine, l’établissement prêteur doit s’assurer que vous serez en mesure de rembourser le capital en une seule fois à la date de fin. Pour se prémunir contre un éventuel défaut, il peut exiger la mise en place d’un nantissement.

Le nantissement consiste à bloquer un actif financier — le plus souvent une assurance-vie — en garantie du prêt. Vous alimentez ce placement tout au long du crédit, par des versements réguliers, parallèlement au paiement des intérêts du prêt.

Hypothèque dans le cadre d'un prêt in fine

L'hypothèque est une autre option de garantie pour un prêt in fine. Dans ce cas :

• Le bien immobilier financé est utilisé comme garantie.
• La banque saisit le logement en cas de non-remboursement.
• Cette option peut être préférée si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas constituer une épargne nantie.

Comparaison des deux options

Le nantissement permet souvent d'obtenir des taux plus avantageux mais nécessite la constitution d'une épargne parallèle. L'hypothèque n'exige pas d'épargne parallèle mais peut entraîner des frais supplémentaires et des taux légèrement plus élevés. Le choix dépend de votre situation financière comme de vos objectifs à long terme.

Les outils de simulation pour un prêt in fine

Avant de souscrire un crédit in fine, il est essentiel d’en estimer le coût total, les mensualités d’intérêts et les exigences en matière de placement.

Pour cela, plusieurs simulateurs en ligne ou sur tableur Excel/OpenOffice sont disponibles afin d’aider les emprunteurs à se projeter dans ce type de montage.

Simulateurs en ligne

Parmi les sites spécialisés, Meilleurtaux met à votre disposition un simulateur en ligne gratuit permettant de :

• calculer les mensualités d’intérêts à payer chaque mois,
• obtenir une estimation de la charge totale du crédit in fine,
• visualiser la différence avec un prêt amortissable traditionnel.

Ces résultats sont indicatifs et doivent être confirmés avec un conseiller bancaire ou un courtier, notamment pour tenir compte des éléments fiscaux et patrimoniaux liés au montage.

Exemple concret de prêt in fine

Pour mieux comprendre le poids financier du prêt in fine en comparaison à un prêt standard, nous vous proposons un exemple concret pour un emprunt de 150 000 € sur 15 ans au taux nominal annuel de 3%, pour un crédit in fine et un crédit amortissable traditionnel :

FAQ : vos questions fréquentes sur le prêt in fine

Qui propose des prêts in fine ?

Toutes les banques sont susceptibles de proposer un crédit in fine en immobilier. Renseignez-vous pour savoir si la vôtre propose cette solution et à quelles conditions. Les banques privées et les établissements spécialisés dans la gestion de patrimoine sont souvent plus familiers avec ce type de produit. Ils peuvent offrir des conditions intéressantes.

Quel taux pour un prêt in fine ?

Le taux du prêt in fine peut être moins intéressant que celui d'un crédit amortissable. Il est variable selon les banques, le profil de l'emprunteur, le montant et la durée du prêt. Il faut compter un surcoût d'environ 0,5 à 1 point par rapport à un prêt amortissable traditionnel. Cependant, les avantages fiscaux peuvent le compenser pour certains profils d'emprunteurs.

Comment rembourser un crédit in fine ?

Le remboursement d'un crédit in fine se fait en deux parties : les intérêts sont payés mensuellement tout au long de la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la date de fin. Pour ce faire, vous constituez une épargne parallèle, souvent sous forme d'assurance-vie, qui sera utilisée pour rembourser le capital à terme.

Le prêt in fine est-il adapté à l'achat de sa résidence principale ?

Le prêt in fine est rarement recommandé pour l'achat d'une résidence principale. Il est plus adapté aux investissements locatifs ou aux stratégies patrimoniales complexes. Pour une résidence principale, un prêt amortissable classique est plus avantageux, car il permet de devenir progressivement propriétaire et offre une meilleure visibilité sur le remboursement à long terme.