Pourquoi investir dans l'immobilier locatif au Mans ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 20 octobre 2025 .
Temps de lecture : 9 min

Investir dans l’immobilier locatif au Mans séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à un contexte dynamique et des montants encore abordables comparés à d’autres grandes villes françaises. La ville allie cadre de vie agréable, patrimoine ancien et attractivité économique, ce qui favorise une demande locative constante.

Avec des rendements intéressants et une valorisation immobilière en croissance régulière, Le Mans représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant combiner rentabilité et sécurité.

Mais au-delà de ces atouts séduisants, que révèle réellement le marché en 2025 ? Découvrez notre analyse complète sur l'investissement locatif au Mans.

Pourquoi réaliser un investissement locatif au Mans ?

Riche de près de 145 182 habitants, Le Mans est une agglomération dynamique au cœur de la région Pays de la Loire. Elle figure 24e au classement des villes de plus de 100 000 habitants où il fait bon vivre en septembre 2025, sur le site Ville-ideale.fr. La commune affiche une rentabilité locative moyenne comprise entre 6 et 8%.

Pourquoi réaliser un investissement locatif au Mans ?

Situé à la confluence des rivières Sarthe et Huisne, Le Mans bénéficie d'un cadre de vie agréable, combiné à un patrimoine ancien de prestige. Son attractivité économique a un effet très stimulant sur l’environnement immobilier local.

Une ville moyenne au rayonnement international

La préfecture du département de la Sarthe figure aujourd’hui parmi les 25 plus grandes villes de France. Elle doit son aura à la célèbre course des 24 Heures du Mans. L’événement sportif, d'envergure mondiale, a rassemblé plus de 330 000 passionnés en bordure de circuit pour l’édition 2025.

Le Mans bénéficie d’une desserte de très bonne qualité en matière de transports :

• La gare TGV permet de rejoindre Paris-Montparnasse en seulement 56 minutes, grâce à 16 liaisons quotidiennes.
• L'aéroport du Mans offre un accès direct à Roissy-Charles-de-Gaulle (1h40 de trajet en TGV) et à Massy (Orly) en 48 minutes, via des liaisons régulières.
• La ville a la particularité de se situer à proximité d’un nœud autoroutier majeur constitué de sept branches au total.

Un réseau dense de transports en commun

Le Mans Métropole a fait le choix d'un réseau de transports en commun performant et étendu pour faciliter les déplacements de sa population. Confié à la Setram, le réseau est en constante évolution. Avec environ 25 millions de voyages effectués chaque année, il est l'un des plus utilisés de la région. Le réseau dessert l'ensemble des 20 communes de la métropole. Il inclut :

• 2 lignes de tramway. Elles traversent le cœur de la ville. La ligne T1 relie Antarès à l'Université. La ligne T2 relie Bellevue-Hauts de Coulaines jusqu’à Espal-Arche de la Nature.
• 28 lignes régulières de bus, plus de 30 lignes scolaires et 1 ligne de bus à haut niveau de service (BHNS). Ils circulent tous les jours de l'année. Les noctambules bénéficient d’un service de bus de soirée, appelé Flexo. Il est disponible les vendredis et samedis jusqu'à 0h30.

Deux parkings relais sont aménagés en entrée de ville, à la disposition des utilisateurs du tramway. Les mobilités douces comprennent de nombreuses pistes cyclables, une voie verte, des locations de vélo et trottinettes électriques…

Une activité économique intense

Le Mans Métropole est un acteur majeur du développement économique régional. Il attire un nombre croissant d'entreprises ou d'investisseurs.

Le territoire compte un total de 58 zones d'activités et des hôtels d'entreprises. Sur l’année 2024, l’agglomération a accueilli la création de 2 528 nouvelles entreprises. Au total, près de 15 000 établissements et 135 000 salariés exercent leur activité sur place.

La ville soutient la création d’entreprises dans les secteurs prioritaires via son dispositif appelé « Le Carrefour de l’entrepreneuriat ». Près de 256 entreprises ont été accompagnées dans leur développement sur l’année 2024.

L’immobilier du Mans, entre quartiers résidentiels et jardins

Le Mans offre un cadre de vie agréable, où la nature est omniprésente. La roseraie du Jardin des Plantes invite à la promenade. L'Arche de la Nature est un espace naturel préservé de 300 hectares composés de forêts, de bocages, de rivières. Le véritable havre de paix abrite une ferme pédagogique, où petits et grands redécouvrent la vie à la campagne.

Les zones géographiques à fort potentiel d'investissement au Mans

La capitale historique de la Sarthe dévoile aux acquéreurs intéressés une étonnante diversité de quartiers. La réussite d’un investissement locatif au Mans suppose de choisir l’environnement du logement avec soin. Voici certains des secteurs à explorer en priorité :

• Saint-Nicolas, aussi appelé « quartier Émeraude », est la zone centrale du Mans. Très animé, il propose aux habitants une forte densité de commerces, restaurants, espaces verts... Saint-Nicolas est le lieu de rendez-vous des jeunes actifs et des étudiants. Il bénéficie d’une desserte directe en tramway.
• Les Étangs Chauds, en périphérie de la ville, est un quartier résidentiel calme et verdoyant, à la physionomie plutôt pavillonnaire. Le secteur s’adresse en priorité aux familles, aux personnes à la recherche de tranquillité...
• L'avenue Bollée est l'une des artères les plus prestigieuses du Mans. Le quartier éponyme, à l’âme très résidentielle, dévoile de belles maisons de maître, mais aussi des résidences de standing. Le secteur est apprécié en raison de son calme, de sa proximité avec le cœur de la ville.
• Gallière, à proximité de l’ancien stade Léon-Bollée, offre un bon compromis aux familles. Il est apprécié pour son environnement résidentiel, sa proximité avec les écoles, la présence de commerces de proximité…

Quel budget pour un investissement locatif au Mans ?

En septembre 2025, le coût moyen s’établissait à 2 078 € au mètre carré. La valorisation des biens immobiliers au Mans se maintient à un niveau raisonnable en comparaison d’autres agglomérations françaises de taille similaire.

Il existe aussi des variations significatives selon le type de bien recherché :

• Le montant habituel d'un appartement au Mans se situe autour de 2 088 € par m². La fourchette va de 1 280 € par m² pour les biens les plus accessibles (prévoyez un budget travaux) à 3 007 € par m² pour les logements plus haut de gamme.
• Le marché des maisons est plus valorisé. Le prix standard atteint 2 064 € par m², avec une fourchette comprise entre 1 131 € et 3 292 €. La tarification varie selon la localisation, l'état du bien, les prestations… Vous paierez plus cher une maison de ville avec jardin au cœur du Vieux-Mans, par exemple.

Le tarif du mètre carré au Mans a fortement augmenté depuis mars 2025, passant de 2 115 € à 2 280 € en août 2025, soit une hausse de près de 8% en cinq mois. Depuis juin 2019, la courbe d’évolution affiche une croissance quasi linéaire, signe d’un environnement en constante progression. On est désormais loin des 1 500 € le m² observés entre 2014 et 2019, ce qui représente une envolée de plus de 50% en six ans.

Quel est le prix de l’immobilier au Mans par quartiers ?

Selon le quartier, le coût d’un bien immobilier à Mans peut aller de 1 131 € à près de 3 292 € au mètre carré en 2025. Retrouvez ci-dessous un tableau comparatif des prix moyens au mètre carré des maisons et des appartements dans les différents secteurs de la ville :

*Données observées en septembre 2025 sur PAP.

Quel est le niveau des loyers au Mans ?

Il faut compter environ 14 € par mètre carré et par mois pour louer un logement au Mans. Dans le détail, les loyers peuvent varier de 10 € à 21 € du mètre carré. Les logements les plus chers se situent dans l'hypercentre, les secteurs résidentiels prisés…

Le marché locatif du Mans attire les investisseurs en raison de son dynamisme constant. Les tarifs locatifs ont connu une hausse significative au cours des dernières années : + 28% sur 5 ans, dont une valorisation de + 7% uniquement sur la dernière année écoulée.

Le Mans devrait conserver les faveurs des investisseurs immobiliers en 2025. La ville combine des montants d’achat encore avantageux, une démographie favorable et des loyers dynamiques. N’hésitez pas à vous appuyer sur un professionnel local afin de réussir votre prochain investissement locatif au Mans.

Questions fréquentes sur l’investissement locatif au Mans (FAQ)

Quels sont les rendements locatifs au Mans ?

Le Mans affiche des rendements locatifs particulièrement attractifs, compris entre 6% et 8% en moyenne selon les zones et le type de bien. Les appartements proches du centre-ville, de la gare ou de l’université offrent une excellente rentabilité grâce à une demande locative constante, portée par les étudiants et les jeunes actifs. Les maisons situées en périphérie peuvent générer un rendement brut plus élevé, car les prix d’achat y sont encore abordables.

Y a-t-il des risques associés à l'investissement locatif dans cette ville ?

Investir au Mans présente peu de risques, mais certains points méritent vigilance. Une vacance locative ponctuelle peut survenir dans les secteurs trop éloignés du noyau urbain. Les immeubles anciens peuvent aussi nécessiter des travaux coûteux. Enfin, la fiscalité et l’entretien du bien doivent être anticipés pour préserver la rentabilité. Avec une bonne sélection de quartier et une valeur d’achat juste, le risque reste limité.

Où investir au Mans ?

Le choix du bon quartier, dans le cadre d’un investissement locatif au Mans, dépend de votre budget, de votre profil... Les secteurs comme Bollée, Gare-Leclerc, Centre-Ville/Saint-Nicolas offrent des rendements locatifs intéressants grâce à leur attractivité. Cependant, des quartiers plus populaires (Les Sablons-Newton, Oasis-Maroc…) peuvent vous apporter des opportunités plus accessibles à votre budget.

Quels sont les coûts supplémentaires à prendre en compte ?

Outre le prix du bien, il faut prévoir les frais de notaire, les frais d’agence, la taxe foncière, les charges de copropriété et les éventuels travaux d’entretien. Intégrer ces coûts dès le départ permet de calculer un rendement net réaliste et d’éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi Le Mans est-il connu ?

Le Mans bénéficie d’une renommée d’envergure internationale grâce aux 24 Heures du Mans, une course automobile d'endurance. La ville possède un riche patrimoine historique et culturel, avec sa cathédrale.