Dois-je donner une garantie hypothécaire en premier rang ?

Écrit par Laura P. . Mis à jour le 29 juillet 2025 .
Temps de lecture : 8 min

Dans le contexte actuel où les établissements financiers sont particulièrement vigilants, proposer une garantie solide peut faire la différence entre un dossier accepté et un refus. Mais attention : cette décision ne doit pas être prise à la légère. Coûts, contraintes, risques... il est essentiel de peser le pour et le contre avant de s'engager.

Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur l'hypothèque de premier rang dans le cadre d'un rachat de crédits : son fonctionnement, ses avantages, ses inconvénients, et surtout, comment décider si elle correspond à votre situation.

Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

Une hypothèque est une garantie réelle immobilière qui permet à un créancier de se faire rembourser en priorité sur le produit de la vente d'un bien immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Dans le contexte d'un rachat de crédits, elle sécurise l'opération en donnant à l'organisme prêteur un droit de saisie et de cession sur le bien garanti.

Le rang d'une hypothèque détermine l'ordre de priorité entre les créanciers selon le principe "premier inscrit, premier payé". Le rang s'établit par la date d'inscription au service de publicité foncière. Une hypothèque de premier rang bénéficie donc de la priorité absolue sur toutes les autres hypothèques constituées sur le même bien.

Types d'hypothèques : légales, judiciaires et conventionnelles

Il existe trois grandes catégories d'hypothèques, avec des caractéristiques distinctes mais les deux plus communes restent les hypothèques légales et conventionnelles :

Quelle différence avec une hypothèque de second rang ?

La différence fondamentale réside dans l'ordre de priorité au moment du remboursement. Une hypothèque de second rang ne peut être remboursée qu'après extinction complète de la créance de premier rang.

Cette différence entraîne un risque plus élevé pour le créancier suivant, qui applique généralement des taux d'intérêt supérieurs et des conditions plus strictes. En cas de vente du bien, il n'est payé que si le produit de cette cession suffit, après solde intégral du premier rang.

Quels avantages et inconvénients d’une hypothèque de premier rang pour un rachat de crédits ?

Quels sont les risques ?

Un rachat de crédits avec hypothèque de premier rang reste globalement peu dangereux. En effet, le prêteur vérifie systématiquement la capacité d'endettement et la situation financière du souscripteur avant d'accorder le rachat, ce qui constitue un premier niveau de protection.

Néanmoins, le risque principal demeure la mauvaise gestion financière post-rachat. Si le débiteur accumule de nouveaux crédits ou ne respecte pas ses échéances de remboursement, cela peut conduire à l'activation de la garantie hypothécaire. Dans ce cas, la banque peut procéder à la vente forcée du bien immobilier pour récupérer les sommes dues.

Quelles conditions pour obtenir une hypothèque de premier rang ?

L’obtention dépend de plusieurs critères liés à votre situation financière, à la nature du bien immobilier et aux exigences de l’organisme prêteur.
Ce dernier évalue d’abord la valeur vénale du bien immobilier proposé en garantie. Celle-ci doit permettre de couvrir le montant du prêt à hauteur d’au moins 65% à 80%, en cas de cession forcée. Un bien libre, non grevé, ou dont la première hypothèque a été levée est obligatoire.

Ensuite, la banque examine la stabilité de vos revenus : un contrat de travail en CDI, des revenus réguliers, un taux d’endettement inférieur à 35% sont des éléments rassurants. La situation professionnelle, l’âge du demandeur, et l’existence d’un co-emprunteur peuvent aussi influer sur la décision.

Les implications légales et financières liées à ce type d’hypothèque

L’hypothèque de premier rang est un acte juridique lourd de conséquences. Elle nécessite un acte notarié, enregistré au service de la publicité foncière (sauf pour les sûretés spéciales). Cet enregistrement confère au créancier un droit réel sur le bien, lui permettant de le saisir et de le vendre aux enchères en cas de défaut de règlement.

Le coût de l’hypothèque de premier rang

D’un point de vue financier, l’hypothèque entraîne des frais d’inscription (environ 0,5% de la somme garantie pour une hypothèque légale spéciale et environ 1,5% pour une hypothèque conventionnelle), des honoraires de notaire, et éventuellement des frais de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé.

À noter que tant que l’hypothèque n’est pas levée, elle reste attachée au bien, ce qui peut compliquer ou retarder une vente immobilière.

Rachat de crédits : hypothèque de premier ou de second rang ?

Apporter une hypothèque en premier rang maximise vos chances d’obtenir l’accord de la banque. L’établissement financier peut accepter une hypothèque en second rang si le bien est déjà grevé d’une sûreté et si sa valeur est suffisamment élevée.

En d’autres termes, il rachète les prêts autres que le crédit logement initial et prend une hypothèque sur le bien, mais derrière le créancier prioritaire. Comme il court un risque plus élevé, il propose un taux d’intérêt moins avantageux.

Pour vous, la prise d’hypothèque de second rang évite de toucher à la première hypothèque et de vous acquitter des frais de mainlevée. Deux conditions doivent être réunies :

• votre niveau d’endettement est inférieur à 35% ;
• le prêt regroupé doit être soldé avant votre 65e anniversaire ou dans un délai de 15 ans.

Quelles alternatives à l’hypothèque de rang 1 ?

Si vous souhaitez éviter cette forme de sûreté réelle, d’autres options peuvent être envisagées, selon le montant du prêt, votre profil et la politique de l’organisme prêteur :

• Le cautionnement : il peut être apporté par une personne physique ou par une société spécialisée (comme Crédit Logement).
• Le nantissement d’un placement financier : vous pouvez proposer en garantie une épargne bloquée (assurance-vie, compte-titres, etc.).

À noter que l’assurance de prêt n’est pas une alternative à l’hypothèque. Elle protège en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité temporaire, mais elle vient en complément des garanties principales (hypothèque, cautionnement, nantissement) exigées par le prêteur.

Comment faire un rachat de crédits offrant les meilleures conditions ?

Vous l’aurez compris, l’hypothèque, de premier ou de second rang, reste une épée de Damoclès au-dessus de votre tête. Si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt, votre bien est saisi, puis revendu.

Pour éviter une telle situation, le rachat de crédits est une solution à envisager. Il permet d’assainir votre situation financière afin d’augmenter votre capacité de remboursement. Avec un reste à vivre plus élevé, vous restez éloigné du surendettement.

Racheter vos crédits allonge la période d’amortissement pour réduire la mensualité. Vous pouvez racheter un seul crédit immobilier ou regrouper différents prêts. Voici quelques conseils pour un financement de bien immobilier moins lourd :

• Comparez les offres de crédits afin de trouver le rachat de prêts offrant le meilleur taux. Plus le taux d’intérêt est faible, plus la mensualité l’est aussi. De cette manière, vous réduisez le risque de défaut de paiement.
• Comparez les assurances de prêt : l’assurance emprunteur est imposée par les banques pour financer un bien immobilier. Il est possible de bénéficier de la délégation d’assurance pour vous assurer auprès de la compagnie d’assurances de votre choix. Comparer permet de repérer le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) le plus bas pour réduire le coût total du crédit.
• Trouvez le parfait compromis entre durée de crédit et taux d’intérêt : plus la période d'amortissement est longue, plus le taux augmente.

Questions fréquentes sur l’hypothèque de rang 1

C’est quoi l’hypothèque de premier rang ?

La banque détenant une hypothèque de premier rang se trouve en première position pour récupérer l’argent prêté en cas de défaut de paiement. Elle peut récupérer votre bien immobilier, puis le mettre en vente afin de se faire rembourser.

Combien de temps dure l’hypothèque de premier rang ?

Une hypothèque, quel que soit son rang, est inscrite pour la durée du prêt immobilier, auquel on ajoute un an. A ce terme, l’inscription prend naturellement fin, sans frais ni démarche à réaliser.

Les avantages de l’hypothèque de premier rang pour le prêteur

Une telle garantie rassure la banque. En cas de défaut de règlement, elle peut mettre la main sur votre bien immobilier, puis le revendre. De ce fait, elle est plus susceptible de vous accorder un rachat de crédits avec des conditions attractives.

Quelles sont les démarches pour lever une hypothèque de premier rang ?

Pour lever une hypothèque de premier rang, vous devez :

• Obtenir une attestation de remboursement total du prêt auprès de votre banque.
• Contacter une étude notariale pour effectuer la mainlevée de l’hypothèque.
• Le notaire rédige un acte de mainlevée, puis l’enregistre auprès du service de la publicité foncière.
• Payer les frais de mainlevée. Ils comprennent les honoraires de l’officier public, les frais d’enregistrement.

Quels sont les risques pour l’emprunteur en cas de non-paiement ?

En cas de non-paiement persistant :

• La banque peut engager une procédure de saisie immobilière.
• Le bien hypothéqué peut être vendu aux enchères publiques.
• Vous risquez de perdre votre logement et potentiellement une partie de sa valeur si le prix de sa cession ne couvre pas l’intégralité de la dette.
• Des frais supplémentaires liés à la procédure de saisie s’ajoutent à la dette initiale.
• L’incident de paiement peut affecter négativement votre cote de crédit, compliquant vos futurs emprunts.