Quel salaire pour emprunter 400 000 € ?

Écrit par Thierry DELORME . Mis à jour le 27 novembre 2025 .
Temps de lecture : 12 min

Vous souhaitez acheter votre résidence principale, investir dans un bien locatif ou acquérir une résidence secondaire pour 400 000 € ? Obtenir un prêt de cette ampleur nécessite de respecter certains paramètres : revenus suffisants, taux d’endettement maîtrisé et dossier solide.

Mais quel salaire exact permet de décrocher ce financement ? Dans ce guide complet, Meilleurtaux vous explique tout ce qu’il faut savoir pour préparer votre projet et maximiser vos chances d’obtenir votre prêt.

Les critères clés pour emprunter 400 000 €

Pour obtenir un prêt immobilier de 400 000 €, les banques examinent plusieurs critères pour s’assurer que vous pourrez rembourser votre crédit sans difficulté. Voici les principaux éléments scrutés :

• Votre capacité d’emprunt : c’est le montant que vous pouvez réellement emprunter sans vous mettre en difficulté. Elle dépend de vos revenus, de vos charges fixes (comme un loyer ou d’autres crédits en cours) et de la durée du prêt souhaité.
• Le taux d’endettement : il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels. Un taux trop élevé peut réduire vos chances d’obtenir le prêt ou limiter le montant emprunté.
• Le reste à vivre : après le paiement de vos mensualités, vous devez disposer d’assez d’argent pour couvrir vos dépenses courantes (loyer, courses, assurances…). C’est un indicateur clé pour les organismes prêteurs.
• Votre stabilité financière : un emploi stable (CDI, fonctionnaire, etc.) ou des revenus réguliers renforcent votre dossier.
• Votre apport personnel : un apport équivalent à au moins 10% du prix du bien (soit 40 000 € pour 400 000 €) est généralement attendu pour couvrir les frais annexes et sécuriser votre dossier.
• Votre historique de crédit : un bon comportement financier, sans incident de paiement, joue en votre faveur et augmente vos chances d’obtenir le prêt aux meilleures conditions.

Ces conditions permettent à la banque d’évaluer le risque de votre opération et de s’assurer que vous pourrez régler les échéances tout en conservant un reste à vivre suffisant.

Le calcul de votre capacité d'emprunt : comment ça marche ?

Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, vos charges et du taux d’endettement. Pour la calculer, les établissements utilisent cette formule :

Capacité d’emprunt = (Revenus nets – Charges fixes) x 35%

Exemple : vous gagnez 6 000 euros par mois et que vous payez un loyer de 1 000 euros ainsi qu’un crédit auto de 200 euros. Votre capacité d’endettement est calculée ainsi : (6 000 € - 1 200 €) x 35% = 1 680 € de mensualité maximale.

Le taux d'endettement : qu'est-ce que c'est et pourquoi c'est important ?

Le taux d’endettement est un indicateur clé pour les banques. Il représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. En France, le HCSF a fixé le seuil à 35%, assurance incluse. Les organismes peuvent cependant déroger à cette obligation dans 20% des dossiers.

Pour calculer le taux d’endettement, voici la formule à utiliser :

Taux d’endettement = (Montant des charges fixes / Revenus fixes mensuels) X 100

Exemple : si vous gagnez 5 000 euros par mois et que vos crédits (y compris le futur prêt immobilier) s’élèvent à 1 500 euros, votre taux d’endettement sera de : (1 500 / 5 000) x 100 = 30%.

Un taux inférieur ou égal à 35% est généralement exigé, sauf si vous avez un reste à vivre élevé ou une rémunération confortable.

Le reste à vivre : comment les banques l'évaluent ?

Le reste à vivre correspond à la somme d’argent qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités. Il est essentiel pour couvrir vos dépenses courantes : alimentation, transport, loisirs, etc. Les banques s’assurent que ce montant est suffisant pour éviter une situation financière difficile. Par exemple :

• Pour une famille de 4 personnes : un reste à vivre de 1 500 euros minimum est souvent exigé.
• Si vous êtes célibataire : un reste à vivre de 700 euros à 1 000 euros peut suffire.

Un bon reste à vivre, même avec un taux d’endettement proche de 35%, peut augmenter vos chances d’obtenir un prêt.

Votre situation professionnelle et la stabilité de vos revenus

Les établissements privilégient les profils financiers stables afin de minimiser les risques. Voici les critères qui renforcent votre dossier :

• Un contrat de travail stable : un CDI ou un statut de fonctionnaire est un atout. Les indépendants devront présenter des bilans solides sur plusieurs années.
• Une certaine ancienneté : plus vous êtes expérimenté et ancien dans votre métier, mieux c’est.
• Des revenus réguliers : salaires, pensions, allocations... Tous les revenus stables sont pris en compte.

Votre historique de crédit : un atout ou un frein ?

Votre historique de crédit reflète votre comportement financier. Si vous avez toujours remboursé vos prêts à temps, cela montre que vous êtes un emprunteur fiable. À l’inverse, des incidents (retards, défauts de paiement) peuvent freiner votre projet.

Différence entre le salaire brut et le salaire net et leur impact sur l'emprunt

Lorsque vous préparez une demande de prêt immobilier, il est essentiel de comprendre la différence entre salaire brut et salaire net.

Le salaire brut correspond à votre rémunération avant prélèvements sociaux et impôts, tandis que le salaire net correspond à ce que vous percevez réellement chaque mois.

Pour les banques, c’est le salaire net qui détermine votre capacité d’emprunt, car c’est ce montant qui servira à régler vos échéances. Ainsi, deux personnes avec le même salaire brut peuvent obtenir des montants de prêt différents si leurs charges et prélèvements diffèrent.

Calcul des mensualités pour un prêt immobilier de 400 000 €

Le montant de vos mensualités pour un prêt de 400 000 € varie en fonction de plusieurs paramètres essentiels : la durée du crédit, le taux d’intérêt appliqué et le coût de l’assurance emprunteur.

Pour vous aider à mieux visualiser l’impact de ces éléments, nous vous proposons une simulation détaillée. Celle-ci vous permettra d’estimer vos mensualités selon différentes durées et taux (intérêt et assurance), afin d’anticiper au mieux votre capacité de remboursement.

On constate clairement que plus la durée du prêt s’allonge, plus la mensualité diminue, ce qui facilite l’accès au crédit, même si le coût global du prêt augmente légèrement avec le temps.

Crédit immobilier à 400 000 € : quelques exemples de salaires

Une fois vos échéances estimées, il est essentiel de déterminer la rémunération minimale requise pour emprunter cette somme. Les exemples ci-dessous sont basés sur un taux d’endettement de 35%, seuil maximal généralement accepté par les banques pour accorder un prêt immobilier.

Avec ces différents exemples, plusieurs observations se dégagent :

• Écart de salaire entre 5 ans et 25 ans : le salaire nécessaire pour emprunter 400 000 € sur 5 ans (20 911 €) est près de 3,4 fois plus élevé que celui exigé pour un prêt sur 25 ans (6 106 €). Cela illustre parfaitement que plus la durée du prêt est courte, plus l’effort financier mensuel est important, tandis qu’un allongement de la durée facilite l’accès au crédit, même si le coût total du prêt augmente.
• Impact de l’allongement du prêt sur le salaire requis :
  • Passer de 5 à 10 ans réduit le salaire minimum de 9 425 € (-45%).
  • De 10 à 15 ans, la diminution est de 3 020 € (-26%).
  • Entre 15 et 20 ans, la baisse ralentit à 1 515 € (-18%).
  • Enfin, de 20 à 25 ans, l’écart est plus modéré avec 845 € de moins (-12%).

On observe ainsi que le gain en accessibilité (baisse du salaire nécessaire) est plus marqué lorsque l’on passe d’une durée courte à une durée intermédiaire. En revanche, au-delà de 15 ans, l’effet d’une prolongation devient de moins en moins significatif.

Pour affiner votre opération immobilière et obtenir des estimations personnalisées, n’hésitez pas à utiliser l'outil de simulation de prêt immobilier Meilleurtaux.

L'impact du taux d'intérêt sur votre capacité d'emprunt

Comment les taux d'intérêt influencent vos mensualités et le coût total de votre prêt ?

Le taux d’intérêt détermine le montant de vos mensualités et influence directement votre capacité à emprunter 400 000 euros. Plus il est élevé, plus le coût de votre crédit augmente tous les mois, nécessitant une rémunération plus conséquente. En période de taux hauts, patienter peut être une stratégie judicieuse.

Exemple : pour un prêt de 400 000 € sur 20 ans, un taux de 3,50% (hors taux d’assurance) entraîne une mensualité de 2 320 euros, contre 2 424 euros avec un taux de 4%, soit un surcoût global de 24 960 euros. Comparer les propositions et simuler votre prêt reste essentiel pour optimiser votre financement.

Les différents types de taux : fixe, variable, capé

Le taux d’intérêt influence le coût et le remboursement de votre prêt. Trois options existent :

• Taux fixe : stable du début à la fin, il sécurise votre budget et reste le choix privilégié des emprunteurs.
• Taux variable : évolutif selon le marché, il peut baisser ou augmenter, rendant le coût du crédit incertain.
• Taux capé : intermédiaire, il suit l’évolution des taux mais dans des limites définies.

Comment négocier le meilleur taux pour votre emprunt ?

Un bon dossier avec un apport conséquent et une situation stable augmente vos chances d’obtenir un taux attractif. Comparez les offres bancaires ou sollicitez un courtier pour dénicher les meilleures conditions.

Pensez aussi à l’assurance et aux frais annexes qui influencent le coût total du crédit. Enfin, les aides comme le prêt à taux zéro peuvent alléger votre emprunt.

L'impact des taux sur le salaire nécessaire pour emprunter

Le taux d’intérêt détermine directement la mensualité d’un prêt et, par conséquent, le salaire nécessaire pour l’obtenir. Plus le taux est élevé, plus les échéances augmentent, ce qui limite le montant empruntable à revenu égal.

À l’inverse, une baisse des taux allège les échéances et permet d’accéder à un crédit plus important. Même une variation minime peut impacter significativement la capacité d’emprunt sur la durée.

Nos conseils pour emprunter 400 000 €

Si votre salaire semble suffisant mais que vos charges pèsent sur votre projet, plusieurs solutions existent pour améliorer votre accès au crédit :

• Allonger la durée du prêt réduit la rémunération minimale exigée, avec un écart d’environ 2 300 euros entre un emprunt sur 15 et 25 ans.
• Rembourser un crédit en cours permet aussi d’abaisser votre taux d’endettement.
• Regrouper vos prêts (auto, moto…) en une seule mensualité pour alléger vos charges.
• Opter pour un prêt à taux zéro peut financer une partie de votre achat sans intérêts, réduisant ainsi vos mensualités.

Les étapes pour optimiser sa candidature à un prêt immobilier

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt de 400 000 €, suivez ces étapes simples :

• Évaluez votre capacité d’emprunt : vérifiez votre taux d’endettement et vos revenus nets.
• Constituez un apport personnel : les établissements prêteurs exigent généralement 10% minimum du prix du bien.
• Préparez vos documents : bulletins de salaire, relevés bancaires et dettes en cours.
• Soignez votre profil bancaire : réglez vos dettes et évitez les incidents financiers.
• Comparez les formules et négociez : taux, durée et assurance emprunteur sont à examiner.

Ces démarches permettent de renforcer votre dossier et de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt adapté.

L’assurance emprunteur pour un prêt à 400 000 €

L’assurance emprunteur est une condition essentielle pour obtenir un crédit immobilier de 400 000 €. Bien qu’elle représente un coût supplémentaire, elle joue un rôle clé en protégeant à la fois l’emprunteur et la banque en cas d’imprévu (décès, invalidité, incapacité de travail).

Pour des prêts de cette ampleur, les banques demandent des garanties solides, notamment en matière de revenus et de santé, avant de consentir un prêt.

Exemple : pour mesurer au mieux l’impact de l’assurance emprunteur, prenons un exemple avec un prêt à 400 000 € sur 25 ans à 3,6% d’intérêt.

Questions fréquentes sur le salaire pour emprunter 400 000 € (FAQ)

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour déterminer votre taux d’endettement, il vous suffit de diviser vos charges fixes mensuelles par vos revenus réguliers, puis de multiplier le résultat par 100.

Où emprunter 400 000 € ?

Pour obtenir un prêt de 400 000 €, vous pouvez consulter plusieurs banques et comparer leurs propositions. Faire appel à un courtier peut aussi être une solution intéressante, car il pourra négocier les meilleures conditions pour vous.

Quel apport pour un prêt immobilier de 400 000 € ?

Les banques demandent généralement un apport de 10% minimum du montant global de l’opération. Cela permet de régler les frais annexes du projet immobilier, à l'image des frais de dossier, des frais de garantie et des droits de mutation à titre onéreux pour un achat dans l'ancien (les « frais de notaire »).

Quelle mensualité pour un crédit de 400 000 € ?

La mensualité d’un crédit de 400 000 € dépend de plusieurs facteurs : le taux d’intérêt, la durée du prêt et l’assurance emprunteur. Par exemple, pour un prêt de 400 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,5%, la mensualité hors assurance serait d’environ 2 433 € par mois.

Quel taux d’intérêt pour un prêt de 400 000 € ?

Le taux d’intérêt pour un prêt de 400 000 € varie en fonction de la durée du prêt, du profil de l’emprunteur et des conditions du marché, se situant en moyenne entre 3% et 3,75% pour un crédit sur 20 ans, en novembre 2025.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 400 000 € sur 10 ans en respectant un taux d’endettement de 35%, il vous faudra un salaire mensuel d’au moins 11 486 euros.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 15 ans ?

Le salaire mensuel minimum pour un emprunt de 400 000 € sur 15 ans est de 8 466 euros.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 20 ans ?

Pour un crédit immobilier de 400 000 € sur 20 ans, des ressources mensuelles d'au moins 6 951 euros sont nécessaires.

Quel salaire si j’emprunte 400 000 € sur 25 ans ?

Pour un emprunt immobilier de 400 000 € sur 25 ans, le salaire minimal exigé est de 6 106 euros par mois.

Quels documents sont nécessaires pour une demande de prêt ?

Pour monter votre dossier, vous devez présenter plusieurs pièces justificatives. Les organismes prêteurs vont avoir besoin des documents suivants : avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de comptes bancaires, justificatifs d’identités et de domicile et pour finir, le compromis de vente.