Vente à réméré (ou avec faculté de rachat) : définition, cadre légal, risques et alternatives

Écrit par LEROUX Élisa . Mis à jour le 1 octobre 2025 .
Temps de lecture : 8 min

La vente à réméré, solution méconnue mais précieuse, permet de vendre un bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter. Ce mécanisme encadré par la loi répond à des situations financières délicates. Découvrez ses principes, ses étapes clés, ses avantages et risques pour mieux comprendre cette alternative souvent utilisée en dernier recours.

Définition et principe de la vente à réméré

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien tout en gardant la possibilité de le racheter dans un délai maximal de cinq ans. Ce dispositif s’adresse surtout aux personnes en difficulté financière ou menacées de saisie.

Il s’agit d’une vraie vente notariée avec transfert immédiat de propriété, contrairement à un prêt ou crédit hypothécaire. Le vendeur peut rester dans le logement en payant une indemnité d’occupation à l’acheteur, souvent un investisseur.

Le rachat se fait à un prix fixé à l’avance, incluant le remboursement du prix initial et des frais. Sans rachat dans les délais, la vente devient définitive.

À noter : le terme « réméré », bien que toujours utilisé dans le langage courant, a été remplacé par celui de « rachat » dans les textes officiels depuis 2009. Cette évolution reflète la volonté d’encadrer davantage cette pratique, souvent utilisée dans des contextes sensibles.

Les étapes clés d'une vente à réméré

La vente à réméré suit un déroulé précis pour garantir sa légalité et sa sécurité.

• Analyse de la situation : le vendeur fait évaluer son bien (souvent en dessous du marché) et vérifie sa capacité à racheter dans les délais.
• Recherche d’un investisseur : il entre en contact avec un acheteur prêt à financer l’opération, souvent via une société spécialisée.
• Signature chez le notaire : un acte authentique fixe le prix, la durée du réméré (max. 5 ans), les conditions de rachat et les obligations de chacun.
• Versement des fonds : le vendeur reçoit les liquidités, l’investisseur devient propriétaire.
• Occupation du bien : l’ancien propriétaire reste dans les lieux en payant une indemnité mensuelle.
• Rachat du bien : à tout moment dans le délai prévu, le vendeur peut redevenir propriétaire, en remboursant le prix initial et les frais.

Sans rachat à temps, la vente devient définitive.

Exemple concret de vente à réméré

Marc, artisan de 52 ans, propriétaire d’une maison près de Lyon, est confronté à une saisie immobilière après plusieurs mois de difficultés financières. Il souhaite éviter la vente aux enchères et conserver son logement.

Il opte pour une vente à réméré avec une société spécialisée. Le bien est estimé à 250 000 €, mais vendu 180 000 € (soit une décote de 30%), avec une indemnité d’occupation de 750 € par mois et un rachat possible dans un délai de 24 mois, au prix de 200 000 €.

Grâce aux 180 000 € perçus, Marc solde ses dettes et suspend la procédure judiciaire. Il reste dans sa maison, reprend son activité, et travaille à retrouver une capacité d’emprunt.

Vingt mois plus tard, stabilisé financièrement, il rachète son bien comme prévu. Il évite ainsi la vente forcée, tout en restant chez lui.

Les avantages et inconvénients de la vente à réméré

La vente à réméré est une opération juridique efficace à condition d’être bien encadrée, préparée et suivie. Elle offre une seconde chance, mais pas sans contreparties. Un accompagnement indépendant (notaire, avocat, conseiller financier) est vivement recommandé pour éviter de tomber dans les travers d’une opération mal équilibrée.

Les pièges à éviter

La vente à réméré ne doit jamais être conclue dans la précipitation. Un des principaux risques est de signer un contrat sans accompagnement juridique : certaines clauses peuvent être déséquilibrées ou difficiles à comprendre. Le coût du rachat est souvent sous-estimé : il comprend le prix initial, des frais de notaire, des indemnités d’occupation et parfois une plus-value pour l’investisseur.

La décote appliquée au bien peut aussi être excessive, surtout en l’absence d’évaluation indépendante. Il faut également veiller à ce que la durée du réméré soit réaliste : un délai trop court compromet le rachat. Enfin, attention aux intermédiaires non agréés ou aux montages non notariés : ils exposent à des fraudes ou à des contentieux. Une vente à réméré sérieuse doit toujours être encadrée par des professionnels qualifiés et inscrite dans un cadre légal clair.

Fiscalité de la vente à réméré

D’un point de vue fiscal, la vente à réméré est traitée comme une vente immobilière classique. Le vendeur cède juridiquement son bien : il peut donc, selon sa situation, être soumis à l’impôt sur la plus-value, sauf exonération (notamment si le bien constitue sa résidence principale au moment de la vente).

Les frais liés à la transaction – comme les émoluments du notaire – sont à la charge de l’investisseur, sauf clause contraire. En cas de rachat du bien par le vendeur, il s’agit d’une nouvelle acquisition : les droits de mutation et frais notariés sont à régler une seconde fois.

Enfin, les indemnités d’occupation versées par l’ancien propriétaire peuvent être considérées comme des revenus fonciers pour l’investisseur, et doivent être déclarées comme telles.

En résumé : même si le vendeur reste dans les lieux, l’administration fiscale considère qu’il y a bien transfert de propriété. La prudence s’impose donc sur le plan fiscal autant que juridique.

Vente à réméré et investisseur : rôle et intérêt

Dans une vente à réméré, l’investisseur achète un bien immobilier à un prix décoté, avec la possibilité pour le vendeur de le racheter dans un délai défini. Il devient pleinement propriétaire du bien pendant toute la durée du contrat.

Ce type d’investissement présente un double intérêt : d’une part, l’investisseur perçoit des indemnités d’occupation versées par l’ancien propriétaire resté dans les lieux ; d’autre part, il bénéficie d’un mécanisme sécurisé par acte notarié, avec la garantie de conserver le bien en cas de non-rachat.

Pour l’investisseur, c’est donc une opération rentable à condition d’être bien encadrée juridiquement, et menée avec prudence, notamment sur la solvabilité future du vendeur. Pour le vendeur, l’investisseur représente une alternative au financement bancaire, mais aussi un acteur à choisir avec discernement.

Comment sécuriser une opération de vente à réméré ?

Pour sécuriser une vente à réméré, il est impératif de s’entourer de professionnels compétents dès les premières démarches. L’acte doit obligatoirement être rédigé et signé devant notaire, garant du respect du cadre légal (articles 1659 à 1673 du Code civil).

Le vendeur doit s’assurer que les conditions de rachat sont claires, réalistes et formalisées par écrit : prix, délai, indemnités, modalités de sortie. Une évaluation indépendante du bien est également recommandée pour éviter une décote abusive.

Il est crucial de vérifier la fiabilité de l’investisseur ou de l’intermédiaire : inscription à l’ORIAS, références, transparence sur les frais. Enfin, un accompagnement juridique (avocat ou notaire indépendant) permet d’anticiper les risques et d’éviter les mauvaises surprises.

En bref : pas de précipitation, pas de confiance aveugle, et jamais sans cadre notarié.

Alternatives à la vente à réméré

La vente à réméré n’est pas la seule issue en cas de difficultés financières. D’autres solutions existent, souvent moins coûteuses ou plus adaptées selon la situation :

• Le prêt hypothécaire : permet d’emprunter en mettant son bien en garantie, sans en perdre la propriété. Il peut être difficile à obtenir en cas de fichage ou de revenus instables.
• Le portage immobilier : proche du réméré, mais avec un mécanisme de rachat parfois plus souple. L’investisseur agit ici comme un acquéreur temporaire, avec un objectif de revente au vendeur dans un délai convenu.
• La vente avec faculté de rachat entre particuliers : plus rare, mais possible. Elle nécessite une grande confiance mutuelle et une sécurisation juridique rigoureuse.
• La renégociation de dettes ou le regroupement de crédits : si les difficultés sont temporaires, cette option permet d’alléger les mensualités sans vendre le bien.
• La procédure de surendettement (via la Banque de France) : dans les cas extrêmes, elle peut suspendre les poursuites, voire aboutir à un effacement partiel des dettes. 

Chaque alternative a ses contraintes et ses avantages : tout dépend du degré d’urgence, du niveau d’endettement et de la capacité à rebondir à moyen terme.

FAQ sur la vente à réméré

Quelle est la durée maximale d'un réméré ?

La loi fixe une durée maximale de 5 ans pour exercer la faculté de rachat (article 1660 du Code civil). En pratique, les contrats prévoient souvent une période plus courte, entre 12 et 36 mois.

Quels profils d’investisseurs sont concernés ?

Principalement des investisseurs privés ou professionnels de l’immobilier, recherchant un placement sécurisé et rentable. Ils doivent disposer de liquidités et accepter d’immobiliser des fonds sur plusieurs mois.

Puis-je faire un réméré si je ne suis pas fiché à la Banque de France ?

Oui. La vente à réméré peut concerner tout propriétaire, qu’il soit ou non fiché à la Banque de France. Toutefois, elle est souvent utilisée comme solution de dernier recours, lorsque l’accès au crédit classique est bloqué.