Le rachat de crédits in fine : optimiser votre opération financière

Écrit par Quentin FRANCART . Mis à jour le 20 août 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Vos différents emprunts pèsent lourd sur votre budget ? Vous désirez débloquer des fonds pour financer un nouveau projet immobilier ? Le rachat de crédits in fine est une solution à envisager. Par son mode de fonctionnement, il diffère du prêt amortissable classique. Voici les points clés à retenir.

Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Moins connu que le crédit amortissable, le crédit in fine sépare le remboursement du capital du paiement des intérêts. Il vous offre la possibilité de ne vous acquitter que des intérêts plus des mensualités d’assurance pendant la durée de l’emprunt. Le capital se rembourse à l’échéance du contrat, en une fois. Il se distingue à ce titre d’un prêt immobilier classique.

Il est souvent associé à un produit d’épargne, à l’image d’une assurance-vie. Tout au long du contrat, l’emprunteur devra y effectuer des versements réguliers, de façon à pouvoir rembourser le capital emprunté à l’échéance de l’emprunt.

Gage de sécurité pour la banque, cette épargne est une condition essentielle pour souscrire la plupart des prêts in fine. On l’appelle le nantissement.

		Crédit in fine	Crédit amortissable
Types de crédits		Crédit immobilier la plupart du temps	Tous types de crédits
Modalité de remboursement de l'emprunt	Pendant la durée	Intérêts Assurance emprunteur	Capital Intérêts Assurance emprunteur
	À l’échéance	Capital

Malgré son fonctionnement spécifique, le crédit in fine répond aux mêmes conditions de solvabilité que son homologue, le prêt amortissable. Pour souscrire ce type de prêt, l’emprunteur doit prouver une stabilité dans ses ressources.

Des garanties supplémentaires exigées

Les critères d’éligibilité au crédit in fine sont plus exigeants comparées à un prêt traditionnel. Un versement initial équivalant à 30 % du capital emprunté est souvent requis. Pour un prêt immobilier traditionnel, l’apport personnel recommandé est fixé à 10% en moyenne, afin de couvrir les différents frais du projet immobilier. Le prêt in fine est plus spécifiquement réservé aux foyers disposant d’une bonne capacité d’épargne ainsi que d’un patrimoine déjà constitué.

Par ailleurs, les placements nantis sur le produit d’épargne associé au prêt sont bloqués pendant la durée de l'opération. Vous n’avez donc pas la possibilité d’y toucher sans demander l’accord préalable de votre banque.

Pourquoi faire un rachat de crédit in fine ?

Le rachat de crédits permet d’optimiser votre stratégie patrimoniale. Il peut libérer une épargne bloquée, améliorer vos conditions d’emprunt ou encore adapter votre prêt à de nouvelles circonstances. Ce procédé offre de la flexibilité, mais doit être bien étudié pour en mesurer les bénéfices réels.

Objectifs du rachat

Il peut répondre à plusieurs objectifs, selon votre situation patrimoniale ou vos besoins financiers :

• Libérer une épargne bloquée : Peut permettre de récupérer les fonds adossés au prêt (ex. : assurance-vie), pour financer un nouveau projet ou gagner en liquidité.
• Profiter d’un meilleur taux : Si les taux ont baissé, vous pouvez réduire le montant global du crédit ou améliorer la rentabilité de votre investissement.
• Adapter votre stratégie : Transformer un prêt in fine en amortissable peut convenir si vos objectifs ou votre situation ont évolué.
• Renégocier en interne : Il est parfois possible de revoir les conditions de votre prêt avec votre banque actuelle, bien que cette option entraîne souvent des frais et offre moins de marge de manœuvre qu’un rachat externe.

Les avantages du rachat de crédit in fine

Le principal atout est fiscal : vous pouvez déduire les charges (comme les intérêts d'emprunt) de vos revenus locatifs perçus. Le montant des intérêts est plus élevé comparé à un prêt immobilier traditionnel. La réduction d’impôt est, elle aussi, plus importante. Cette solution est particulièrement intéressante pour les ménages fortement imposés.

Un autre avantage concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour pouvoir être déduit de l’IFI, il doit :

• Exister au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Être remboursé par le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal.
• Être lié à un actif immobilier assujetti à l’IFI.

La déduction de ce type de prêt est dégressive sur la durée du contrat. Chaque année, le crédit in fine est déductible à hauteur « du montant total de l'emprunt, diminué d'une somme égale à ce même montant, multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt puis divisé par le nombre d'années total de l'emprunt. »

Par ailleurs, sous certaines conditions, l’épargne adossée au crédit in fine peut être libérée pour financer de nouveaux projets. Si votre banque l’accepte, vous aurez la possibilité d’utiliser cet argent pour répondre à un imprévu, acheter une nouvelle voiture ou effectuer des travaux dans votre logement. C’est un gage de flexibilité.

Avec accord de votre banque, un crédit in fine peut se transformer en crédit amortissable classique. Cela pourra être envisagé si : 

• Le rendement du crédit immobilier est inférieur aux simulations.
• Votre situation financière ou patrimoniale évolue.
• Un besoin de financement émerge.

Les limites du rachat de crédit in fine

Malgré ses avantages, le crédit in fine présente aussi quelques inconvénients. Le coût global est plus haut que celui d’un prêt immobilier amortissable « classique ». Ce type d’emprunt est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, constants sur la durée totale du remboursement. Par ailleurs, les pénalités en cas d’acquittement par anticipation sont généralement plus importantes.

Comment réaliser un rachat de prêts in fine ?

Réaliser un rachat de crédit in fine permet de repenser sa stratégie financière, que ce soit pour bénéficier de conditions plus avantageuses ou pour adapter le mode de paiement à une nouvelle conjoncture personnelle ou patrimoniale. Découvrez les étapes clés et les scénarios possibles pour réussir en toute sérénité.

Etapes clés

Il s'agit d'un processus structuré permettant à l’emprunteur d’optimiser ses conditions d’acquittement ou de changer de stratégie financière.  

Voici les grandes étapes à suivre :

• Faire le point sur son prêt actuel : connaître le capital restant dû, le taux d’intérêt, les garanties associées (assurance-vie, nantissement...).
• Evaluer les objectifs : réduire le prix global, alléger sa fiscalité, améliorer sa trésorerie, ou passer à un mode de paiement plus courant.
• Comparer les offres : consulter plusieurs établissements pour obtenir le meilleur taux et les conditions les plus avantageuses.
• Constituer son dossier : revenus, patrimoine, statut professionnel, projet... Un dossier est essentiel.
• Concrétiser : une fois l’offre sélectionnée, l’organisme rachète l'existant et met en place le nouveau financement.

Ce processus varie selon l'objectif recherché. Deux scénarios principaux se présentent :

Scénario 1 : racheter son prêt in fine par un autre prêt in fine

Ce choix s’adresse à ceux qui souhaitent conserver la logique de paiement in fine tout en bénéficiant de meilleures conditions. Il peut s’agir de négocier un taux d’intérêt plus bas ou de rallonger la temporalité pour améliorer sa trésorerie.

Dans ce cas le nouveau prêt in fine vient solder l’ancien et l’épargne ou l’assurance-vie nanties en garantie peuvent être conservées ou transférées. Il est alors crucial de vérifier que la valeur du support garanti reste suffisante pour couvrir le capital emprunté.

C’est une stratégie souvent utilisée dans un contexte d’optimisation patrimoniale, en particulier pour les profils fortement fiscalisés.

Scénario 2 : transformer son prêt in fine en prêt amortissable

Dans ce scénario, l’emprunteur souhaite passer à un mode de paiement plus commun, avec amortissement progressif du capital.

Il permet de réduire le prix total du crédit (intérêts moins élevés sur le temps), un allègement de la charge financière à long terme ainsi qu’une meilleure visibilité sur l’évolution de l’endettement.

Cela implique la mise en place d’un nouveau prêt amortissable qui rembourse le capital du prêt in fine ainsi que l'arrêt progressif du nantissement de l’épargne, qui peut être utilisée pour rembourser une partie du capital ou conservée.

Ce choix est particulièrement pertinent si la stratégie patrimoniale a évolué, si les revenus ont baissé, ou à l’approche de la retraite.

Frais à prévoir

En plus des coûts éventuels en lien avec le transfert de nantissement, vous pouvez être amené à régler d’autres frais :

• Des pénalités de remboursement anticipé ;
• Des frais de garantie ;
• Des frais de dossier.

Avant de vous lancer, vous devez vous assurer de la rentabilité de l’opération. Pour ce faire, n’hésitez pas à réaliser des simulations sur Internet ou vous faire accompagner par un courtier en rachat de crédit. En plus de la baisse du coût total du prêt, les frais annexes doivent être pris en considération pour déterminer le gain réel.

Comparaison : rachat de crédit in fine vs rachat classique

Avant de vous engager dans une opération de rachat, il est essentiel de bien comprendre les différences entre un rachat in fine et un rachat amortissable usuel. Chacun présente des spécificités en matière de remboursement, de coût, de garanties et de profil emprunteur. Le tableau ci-dessous vous aide à y voir plus clair.

Conseils pratiques pour un rachat de crédit in fine réussi

Un rachat de crédit in fine demande méthode et anticipation. Une démarche rigoureuse permet d’optimiser les conditions de financement, d’éviter les écueils et de se préparer à toute éventualité.

Bonnes pratiques

Comparer plusieurs offres permet de négocier des conditions plus avantageuses. Il est alors essentiel de simuler le coût global, en intégrant frais et fiscalité, pour mesurer la rentabilité. La gestion du placement nanti, qui garantit le remboursement final, doit être prudente et anticipée.

Points de vigilance

Le rachat ne doit pas compromettre des avantages fiscaux, notamment en cas de location. La qualité du placement nanti est cruciale : un support sécurisé limite les risques. Il faut également une stratégie claire de remboursement dès l’origine.

Solutions en cas de refus de rachat

En cas de refus, un courtier peut orienter vers des établissements plus réceptifs. Une renégociation en interne avec votre banque est aussi possible. Enfin, revoir les garanties ou envisager une autre forme de financement peut débloquer la situation.

Quels sont les critères à considérer pour un rachat de crédit in fine ?

Avant de procéder à un rachat, il est essentiel d’analyser plusieurs facteurs. Le taux d’intérêt doit être plus avantageux que celui d’origine pour justifier l’opération. Le placement nanti doit rester suffisant pour garantir le remboursement final. La fiscalité, notamment en cas de changement de situation, peut remettre en question l’intérêt du montage.

La capacité de remboursement entre également en jeu, surtout si le prêt bascule vers un format amortissable. Le coût global, incluant frais et gains potentiels, permet d’évaluer la rentabilité réelle. Enfin, plus le prêt est avancé dans le temps, moins le rachat peut s’avérer pertinent.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit in fine

Quelle est la différence entre l’hypothèque, le cautionnement et le nantissement ?

Au moment de la souscription d’un prêt in fine, la banque peut demander une garantie. Si elle porte sur un bien corporel, on l’appelle hypothèque. Si c’est un bien incorporel, on parle de nantissement.

Enfin, dans le cas où elle porte sur une personne (physique ou morale), il s’agit d’une caution. Même s’ils sont coûteux, l’hypothèque comme le cautionnement restent les « sûretés » les plus utilisées par les emprunteurs pour garantir un crédit.

Qu'est-ce qui différencie un prêt in fine d'un prêt amortissable ?

La différence principale réside dans le mode de remboursement. Avec un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant tout le temps du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. En revanche, un prêt amortissable prévoit un acquittement progressif du capital à chaque mensualité, ce qui réduit le montant des intérêts au fil du temps.

Peut-on transformer un prêt in fine en prêt amortissable ?

Oui, cela se fait généralement par le biais d’un rachat de crédit. Ce changement peut permettre de réduire le prix global du financement et d’adapter les mensualités à une nouvelle situation financière ou patrimoniale. Vous empruntez moins afin de respecter plus facilement le critère du taux d’endettement.