Compromis de vente sans notaire

Écrit par Thomas S. . Mis à jour le 28 octobre 2025 .
Temps de lecture : 11 min

Signer un compromis de vente sans notaire peut sembler audacieux, mais c’est tout à fait légal dans certains cas. De plus en plus d’acheteurs et de vendeurs choisissent cette option pour gagner du temps et éviter certains frais. Pourtant, cette liberté demande de la rigueur : sans notaire, la moindre erreur de rédaction peut coûter cher. Voici tout ce qu’il faut savoir pour rédiger, signer et sécuriser un compromis de vente sans passer par un notaire, en toute légalité.

Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?

Un compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique) est un avant-contrat dans lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à réaliser la vente à un prix fixé et selon des conditions définies. Une version de ce compromis peut être établie sous seing privé, c’est-à-dire sans recourir immédiatement à un officier notarial.

L’État français reconnaît le compromis sous seing privé comme une forme possible d’avant-contrat. Le service public indique que la promesse ou le compromis peut être réalisée « sans la présence d’un notaire » sous la forme d’un acte sous signature privée.

Dans ce cas, les parties signent le document elles-mêmes (ou avec un agent immobilier qui aura rédigé le compromis par exemple), sans que le notaire intervienne dans l’élaboration ou la réception de l’acte. Ce compromis engage les parties dans les conditions définies (tant que le compromis ne dépasse pas les limites légales imposées pour certains cas).

Quand peut-on se passer du notaire ?

Certaines transactions simples permettent d’opter pour un compromis sous seing privé :

• Vente d’un bien immobilier entre particuliers, sans particularité (pas de situation complexe, pas de cas d’urbanisme compliqué ni de grande mise en copropriété) ;
• Terrains à bâtir (dans une limite raisonnable) : la loi ouvre la possibilité de compromis sous seing privé pour un terrain à bâtir, avec des clauses classiques (état des risques, étude de sol, etc.).
• Cas où la durée du compromis n’excède pas certains seuils : si la période de validité dépasse 18 mois, il devient obligatoire d’établir l’acte authentique chez un notaire.

En résumé : pour des transactions « standards » entre particuliers, sans éléments complexes, on peut choisir le compromis sans notaire, à condition de respecter les obligations légales et d’être vigilant aux clauses.

Cas où la présence du notaire reste obligatoire

Même si le compromis peut exister sans notaire, l’acte final de vente doit être signé chez un notaire. La vente immobilière définitive ne pourra pas être formalisée par un simple document entre particuliers.

Autres cas où l’intervention du notaire est obligatoire pour le compromis ou la promesse de vente :

• Si la promesse ou le compromis dépasse 18 mois (dans ce cas, l’acte authentique est imposé).
• Si la vente concerne des terrains avec des contraintes d’urbanisme complexes ou des lotissements, des servitudes, ou des droits particuliers (zones réglementées).
• Si les parties veulent bénéficier de certaines garanties spécifiques (sécurisation juridique renforcée), il est préférable que le notaire soit impliqué pour éviter les aléas.

Avantages et limites d’un compromis sans notaire

Éviter les frais et les délais du notaire

Recourir à un compromis sous seing privé permet d’économiser les frais d’un notaire, généralement compris entre 200 et 400 €, et d’éviter les formalités associées. La rédaction peut être réalisée rapidement, avec un échange direct entre l’acheteur et le vendeur, ce qui réduit les durées de validation par des tiers.

Principaux risques

Sans l’intervention d’un notaire, les stipulations peuvent être mal rédigées ou imprécises, la description du bien incomplète, et les conditions suspensives mal formulées. Ces erreurs peuvent rendre le compromis contestable ou inefficace. De plus, la vérification des diagnostics, de l’état hypothécaire ou de la conformité urbanistique n’est pas assurée, ce qui peut affaiblir la défense en cas de litige.

Force exécutoire et formalisme

Un acte officiel bénéficie de la force exécutoire immédiate, permettant d’obtenir l’exécution forcée sans jugement supplémentaire. Un compromis en particulier n’offre pas ce privilège : en cas d’inexécution, il peut être nécessaire de saisir le tribunal pour faire valoir les droits des parties.

Implications fiscales et juridiques

Même sans notaire, le compromis engage juridiquement les signataires : ils doivent respecter les engagements sous peine de sanctions ou de dommages et intérêts. Fiscalement, aucune taxe n’est due à ce stade, mais les droits de mutation seront perçus lors de l’acte authentique. Des omissions ou clauses irrégulières peuvent retarder ou annuler la vente, voire être contestées par l’administration ou un juge.

Rédiger un compromis de vente valide sans notaire

Modèle type de lettre et informations obligatoires à inclure

Le compromis est rédigé à l'aide d'un modèle de lettre, avec l'assistance d’un agent immobilier ou par les parties elles-mêmes si elles disposent des connaissances nécessaires.

Les informations essentielles à mentionner :

• Identité complète des parties (nom, prénom, adresse, statut juridique si applicable) ;
• Description précise du bien (adresse, surface, lots, servitudes, charges, équipements) ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement ;
• L’échéance pour signer l’acte définitif ;
• Les conditions suspensives (obtention de prêt, diagnostics, autorisations, etc.) ;
• Le dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation ;
• Le statut de l’immeuble (copropriété ou non), les documents relatifs à la copropriété si applicable ;
• Dispositions de rétractation et de résolution ;
• La date de signature et la signature des parties (avec mention de l’acceptation) ;
• Mention de la remise des documents à l’acheteur (avant signature ou au plus tard au moment du compromis) et l’attestation de remise.

Clauses essentielles

Certaines clauses méritent une attention particulière :

• Conditions suspensives : la plus fréquente est l’obtention d’un prêt (souvent 45 à 60 jours, minimum un mois). Si le prêt n’est pas obtenu dans le temps imparti, le compromis est annulé sans pénalité.
• Diagnostic et état du bien : mentionner les diagnostics obligatoires (performance énergétique, électricité, amiante, plomb, etc.) dans le document ou via annexe. L’acheteur doit pouvoir consulter ces documents avant la signature.
• Définition précise du bien : numéro de lot, plan, limites de propriété, servitudes, état des lieux si applicable.
• Prix et modalités de paiement : indiquer le montant net vendeur, les modalités de versement (comptant, acompte, paiement fractionné) ; mentionner que l’acompte ou dépôt sera déduit du prix final.
• Indemnité d’immobilisation / dépôt de garantie : souvent entre 5 et 10% du prix. Si les conditions suspensives ne sont pas levées, la somme doit être restituée. Si l’acheteur renonce sans cause, le vendeur peut la conserver (à condition que la clause soit prévue).
• Clause de résolution : prévoir ce qui se passe en cas de non-respect (par exemple, si l’acheteur n’apporte pas son financement dans le temps imparti, ou si le vendeur ne peut pas délivrer le bien).
• Délai de la vente définitive : fixer un terme raisonnable pour la signature de l’acte authentique (ex. 3 à 4 mois) ou prévoir une prolongation automatique si certaines conditions prennent du retard. Pour les terrains bâtis, des échéances spécifiques doivent figurer.

Documents et annexes requis

Les documents à fournir en annexe ou préalablement à l’acheteur :

• Dossier de diagnostics techniques (DDT) complet ;
• Si le bien est en copropriété : règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées, budget, comptes, état financier de la copropriété, notices, diagnostic technique global s’il existe.
• Titre de propriété, cadastre, plan de situation ;
• État hypothécaire ou certificat de non-inscription d’hypothèque (recherche hypothécaire) ;
• Autorisations d’urbanisme si applicables, servitudes, contraintes particulières ;
• Si un prêt intervient : offre de prêt ou preuve que les démarches sont en cours ;
• Si le bien est un terrain : étude de sol, permis, bornage, servitudes, contraintes ;
• Tous documents à charge du vendeur ou connus par lui qui peuvent influencer le consentement de l’acheteur.

La loi impose que l’acquéreur puisse consulter ces pièces avant la signature du compromis (ou leur remise effective le jour de la signature). Si les documents relatifs à la copropriété ne sont pas transmis au plus tard à la signature du compromis, le délai de rétractation ne commence pas à courir tant que ces informations ne sont pas délivrées.

Sécuriser la transaction et éviter les pièges

Vérifier l’exactitude des informations et des clauses protectrices

• Relire chaque clause avec attention : les dates, les conditions suspensives, les montants, les pourcentages du dépôt, les délais.
• Vérifier que le bien est correctement décrit : surfaces, limites, servitudes.
• Vérifier que le vendeur connaît et mentionne toutes contraintes ou défauts connus (sinon responsabilité).
• S’assurer que les conditions suspensives sont suffisamment larges (par exemple, le prêt avec des marges de taux acceptables) pour permettre de sortir du compromis si l’une d’elles n’aboutit pas.
• Éviter les formulations vagues (ex. : « dans les meilleurs délais ») sans précision, car cela crée de l’incertitude en cas de litige.

Consigner l’indemnité d’immobilisation sur un compte bloqué

Même en l’absence de notaire, il est possible, et fortement recommandé, d’utiliser un compte séquestre ou un compte bloqué par un tiers de confiance (banque, avocat) pour déposer l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie. Cela permet de sécuriser les fonds jusqu’à la signature de l’acte définitif ou la levée des conditions.

Ainsi, aucune des parties ne peut détourner les fonds injustement. Si les conditions suspensives ne sont pas levées, le dépôt est restitué selon les modalités prévues dans le compromis. Si l’acheteur renonce sans motif, le vendeur peut se le réserver (si la clause l’autorise).

Demander une relecture par un professionnel

Avant de signer, il est prudent de faire relire le compromis par un avocat spécialisé en droit immobilier ou un conseil juridique compétent. Ce professionnel peut repérer des formulations ambiguës, des omissions, des fautes de droit ou de cohérence.

Même si l’acte reste sous seing privé, cette vérification permet de limiter les risques de litiges ultérieurs. En cas de doute, on peut inclure une clause prévoyant que l’acte de vente sera validé par un avocat ou notaire avant entrée en vigueur.

FAQ – Questions fréquentes sur le compromis de vente sans notaire

Quel est le délai de rétractation et la valeur juridique de l’acte ?

L’acheteur d’un bien immobilier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception du compromis ou de la promesse de vente, période durant laquelle il peut se retirer sans justification ni pénalité.

Le compromis sous seing privé engage les parties au même titre qu’un acte officiel, mais il ne bénéficie pas de la force exécutoire du document notarié : en cas de litige, une décision de justice sera nécessaire pour contraindre l’exécution de l’acte.

Quels risques en cas de mauvais compromis ?

Un compromis mal rédigé peut être contesté ou annulé s’il contient des erreurs, des omissions ou des clauses imprécises. L’absence d’une condition suspensive claire, une mauvaise description du bien ou un non-respect des délais peuvent entraîner des litiges coûteux. Le juge peut accorder des dommages et intérêts à la partie lésée ou prononcer la nullité du contrat, notamment si des documents obligatoires n’ont pas été fournis ou si une clause s’avère abusive.

Peut-on utiliser un modèle en ligne ?

Meilleurtaux vous offre un modèle de lettre qui vous servira de base solide, mais il doit être adapté à l’opération concernée. Chaque clause doit être vérifiée, notamment en cas de copropriété, de servitudes ou de financement par prêt. Une mise en page trop générique peut laisser place à des zones d’ombre ; faire relire le document par un professionnel reste la meilleure garantie pour éviter les erreurs.

Que faire en cas de litige ou de recours ?

En cas de désaccord, il est conseillé de privilégier une résolution amiable entre les parties. Si aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire peut être saisi pour faire respecter les engagements du compromis. L’exécution forcée d’une vente nécessite souvent un jugement préalable, ce qui rallonge la procédure. Le juge peut aussi annuler une clause abusive, voire remettre en cause tout le compromis si celle-ci affecte son équilibre.

Qui paie la rédaction du compromis entre particuliers ?

Lorsqu’un compromis est établi entre particuliers, les frais de rédaction sont généralement assumés par l’acheteur, sauf accord contraire entre les parties. S’ils utilisent un modèle en ligne payant, le coût revient à celui qui a souscrit le service, sauf répartition différente prévue dans l’opération. Aucun texte ne fixe une règle unique : tout dépend du choix et de l’entente des deux signataires.