L’éviction silencieuse des classes moyennes du marché de l’immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 16 septembre 2025 .
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Publié le mardi 16 septembre 2025 09:50 par la Rédaction Meilleurtaux

En France, la crise du logement continue de s’exacerber et pénalise particulièrement les ménages aux revenus intermédiaires. Longtemps associés à la stabilité économique et à l’ascension sociale, ils voient aujourd’hui leur accès à la propriété se restreindre sous l’effet combiné de la flambée des prix, de la raréfaction du foncier disponible et de l’inadéquation croissante de l’offre. Le rapport de l’Institut Montaigne éclaire les ressorts de cette mutation et propose des pistes pour repenser les modèles d’accession.

Une transformation profonde du marché résidentiel

Depuis deux décennies, l’immobilier connaît une dynamique inflationniste qui bouleverse l’équilibre social. Les prix ont bondi de près de +90 % en termes réels, contraignant les acquéreurs à recourir à des emprunts de plus en plus longs.

ImportantCette conjoncture fragilise particulièrement les classes moyennes, dont le taux d’effort dépasse désormais 26 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne observée en Europe.

L’accès à la propriété tend aujourd’hui à se polariser entre ménages à hauts revenus, capables de mobiliser un apport significatif, et générations déjà détentrices d’un patrimoine. À l’inverse, les strates intermédiaires voient leurs perspectives se réduire, souvent limitées au marché locatif ou exposées aux charges élevées d’un crédit immobilier.

Des tensions alimentées par la démographie et l’usage du foncier

La crise actuelle ne résulte pas uniquement d’un manque global de logements, mais par un désalignement structurel entre l’offre disponible et des besoins. La croissance démographique, la multiplication des foyers individuels, la concentration urbaine et l’attrait grandissant de certaines zones — littorales, montagneuses ou métropolitaines — intensifient la pression sur des territoires déjà saturés.

À cela s’ajoute une mauvaise utilisation du parc existant. Les biens secondaires se multiplient plus rapidement que les logements principaux, limitant ainsi les opportunités pour les acheteurs permanents. Parallèlement, trois millions de logements demeurent vacants, un volume en forte croissance depuis 2005.

Des dispositifs alternatifs à la pleine propriété

Plutôt que de miser sur un simple accroissement de la construction, l’Institut Montaigne insiste sur la nécessité de diversifier les modèles d’accession. La France compte 38 millions d’habitations pour environ 30 millions de ménages, ce qui révèle moins une pénurie absolue qu’une inadéquation qualitative et géographique de l’offre.

Pour répondre à cette situation, le rapport invite à s’éloigner de la logique traditionnelle de pleine propriété et à encourager des mécanismes plus souples.

La propriété progressive ou partagée, le démembrement qui distingue usufruit et nue-propriété, ou encore le bail réel solidaire sont autant de solutions capables de réduire le coût d’accès. Ces dispositifs hybrides présentent un avantage majeur : leur faible exigence en matière d’apport permet aux candidats jusque-là marginalisés de devenir acquéreurs.