L’incertitude rebat les cartes de l’investissement locatif

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 6 décembre 2025 .
Temps de lecture : 4 min

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Publié le samedi 6 décembre 2025 10:00 par la Rédaction Meilleurtaux

Le secteur de la location immobilière traverse une phase de remise en question profonde. Les propriétaires individuels réévaluent leurs choix à la lumière des réformes fiscales, de l’érosion de la rentabilité et des obligations réglementaires toujours plus contraignantes. L’étude conduite par une grande institution bancaire met en lumière un paysage fragmenté où la prudence et les arbitrages deviennent essentiels.

Une dynamique d’investissement en net repli

L’analyse immobilière menée par BPCE révèle un renversement notable des intentions exprimées par les bailleurs : la proportion de propriétaires qui envisagent de quitter ce segment est désormais légèrement supérieure à celle qui projette d’étoffer leur patrimoine immobilier. Pour comparaison, l’écart allait nettement dans l’autre sens en 2022. Le différentiel positif enregistré il y a trois ans s’est transformé en marge défavorable.

Autre fait marquant : les propriétaires relativement jeunes se montrent plus enclins à conserver leur bien, tandis que leurs aînés s’orientent davantage vers une sortie progressive du marché. Parmi les séniors, un peu plus d’un tiers s’interroge sur l’intérêt de maintenir ce type d’actif, une proportion sensiblement supérieure à la moyenne.

Plusieurs raisons nourrissent cette lassitude. La pression fiscale exercée sur les revenus locatifs s’impose comme le facteur le plus dissuasif pour les propriétaires. Cette situation affecte particulièrement les ménages en milieu de carrière, où près d’une personne sur deux cite ce sujet comme une préoccupation majeure. La perspective d’une réforme structurelle de l’imposition spécifique aux bailleurs privés demeure trop incertaine pour apaiser les doutes.

À ces aspects financiers s’ajoutent des contraintes opérationnelles croissantes, qu’il s’agisse de la gestion quotidienne du logement, de l’entretien ou de la mise à niveau technique pour respecter les standards énergétiques. Et dans une moindre mesure, des décisions patrimoniales anticipées — comme la transmission — ou la fin de mécanismes publics de soutien, ce qui conduit certains propriétaires à envisager une cession.

Entre enjeux financiers et sécurité patrimoniale

En matière d’investissement locatif, près de la moitié des répondants estiment que la recherche de revenus réguliers est le critère principal. Les considérations liées à l’état du bien arrivent après, suivies de l’attractivité du quartier et de la possibilité de préserver sa valeur dans le temps.

ImportantLes motivations qui poussent à entrer sur ce marché s’orientent fortement vers la préparation de la retraite : pratiquement une personne sur deux mentionne la perspective d’un appui financier pour les années futures, un résultat en progression par rapport à l’étude antérieure.

L’idée de constituer un socle transmissible à un proche gagne également du terrain, avec un bond de plusieurs points. La création d’un capital, quant à elle, demeure stable.

Cependant, la perception du rendement se détériore. Une part significative de bailleurs juge désormais que le rapport entre revenus et charges n’est plus aussi attractif qu’en 2022, avec une baisse d’environ sept points.

Les obstacles à l’investissement se concentrent autour de trois grands axes :

• la relation locataire-propriétaire, mentionnée par une majorité ;
• l’augmentation de l’impôt, citée par plus de quatre personnes sur dix ;
• les dépenses nécessaires pour adapter les logements aux nouvelles normes.

Une fraction croissante anticipe même l’incapacité future d’offrir leur bien à la location si certains seuils réglementaires ne sont pas atteints. À l’inverse, la pression liée au remboursement des emprunts se relâche légèrement.

Une évolution du profil des candidats à l’investissement

Les particuliers investissant dans l’immobilier représentent un peu plus d’un dixième de la population adulte. Leur profil se distingue par une situation financière plus solide que la moyenne et une implantation plus fréquente dans les grandes zones urbaines.

L’enquête montre également une augmentation de la détention de plusieurs biens : plus de quatre propriétaires sur dix déclarent posséder au moins deux biens destinés à la location. La durée d’activité s’allonge, près d’un tiers ayant mis en location le même logement depuis plus d’une décennie. De même, les modes d’exploitation évoluent : si la location classique reste majoritaire, la location meublée progresse et la location courte durée continue de gagner quelques points.