Évaluer sa capacité d’emprunt, une étape indispensable à toute demande de crédit immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 15 mars 2018 .
Temps de lecture : 3 min

Détails

Publié le jeudi 15 mars 2018 14:58 par la Rédaction Meilleurtaux

Toute personne qui envisage de souscrire un crédit immobilier doit commencer par évaluer sa capacité d’emprunt. Celle-ci correspond au montant qu’elle peut consacrer chaque mois au remboursement de sa dette, sans affecter son budget. Découvrez dans cet article les règles de calcul de cet indicateur clé, et par la même occasion, des conseils pour minimiser le coût du financement.

Les éléments à considérer pour calculer sa capacité d’emprunt

Important Les banques fixent un taux d’endettement maximum de 33 % à tout souscripteur d’un emprunt immobilier.

Concrètement, la part des mensualités ne peut excéder le tiers du total de ses revenus mensuels, le « reste à vivre » devant couvrir les charges fixes courantes du foyer. En fonction des ressources de ce dernier, cette capacité d’endettement peut être plus ou moins importante.

Dans la catégorie « revenus », l’emprunteur doit inclure son salaire, mais également d’éventuelles primes ou rentes, ou pour les propriétaires d’un logement en location, les revenus fonciers, et s’il emprunte avec son conjoint, les revenus de ce dernier. La liste exhaustive des charges doit aussi être mise dans la balance.

Le calcul doit également tenir compte de l’apport personnel, qui représente généralement 10 à 20 % du prix du bien souhaité, et peut avoir diverses sources : une épargne, un coup de pouce des parents, un héritage, le produit de la cession d’un autre bien.

À cette contribution s’ajoutent les droits de mutation, et si des travaux s’imposent, le budget prévu à cet effet, afin de connaître précisément le montant à emprunter.

Enfin, la capacité d’emprunt varie en fonction de l’âge du demandeur au moment du dépôt de son dossier à la banque, la durée de remboursement ciblée et le type de prêt (simple ou relais).

L’importance de l’assurance emprunteur pour réduire le coût de son crédit

Pour vérifier sa capacité d’emprunt et bénéficier des meilleures conditions de crédit, plusieurs simulations de prêt immobilier sont nécessaires.

En effet, l’offre est pléthorique, et des écarts importants existent entre les différents établissements, voire d’une ville à l’autre ou d’une agence à l’autre en fonction de sa politique commerciale.

Par ailleurs, afin de minimiser le coût du financement, l’emprunteur doit s’intéresser à l’assurance de crédit.

Dans le contexte de taux d’intérêt très faible actuel, la part de cette indispensable protection sur le total atteint parfois 40 %. Le moindre écart de taux est donc susceptible de générer des milliers d’euros d’économies.

Depuis l’instauration du principe de la délégation, le contrat de groupe proposé par la banque n’est plus obligatoire, chacun peut s’adresser librement à l’assureur de son choix pour obtenir une proposition de couverture individuelle financièrement plus attractive.

La seule condition est de présenter un contrat de substitution satisfaisant aux exigences de garanties fixées par la banque en matière de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.