Comment vendre un bien immobilier ?

Écrit par Fabienne CORNILLON . Mis à jour le 28 juillet 2025 .
Temps de lecture : 10 min

Vendre un bien immobilier, que ce soit votre résidence principale, une maison secondaire ou un investissement locatif, est une étape importante qui demande préparation et méthode. Pour réussir cette vente rapidement et au meilleur prix, il est essentiel de bien comprendre les étapes clés et les démarches à suivre.

Ce guide complet vous accompagne pas à pas, depuis l’estimation du bien jusqu’à la signature chez le notaire, pour faciliter votre projet immobilier et éviter les pièges courants.

Quelles sont les étapes pour vendre un bien immobilier ?

Dans le cadre d’une vente immobilière, rien ne peut être fait au hasard. Certaines étapes sont à respecter pour vendre dans les règles et mettre toutes les chances de votre côté pour vendre vite.

Choisir la manière de vendre votre bien

Dans un premier temps, vous devez faire un choix. Certains acheteurs décident de gérer eux-mêmes la vente de leur bien immobilier. D’autres préfèrent faire appel à une agence immobilière.

La vente de particulier à particulier peut sembler tentante, surtout pour éviter les frais d’agence, souvent autour de 5% du prix de vente. Parfois à la charge du vendeur, elles réduisent le montant final que vous percevrez. Il faut avouer que le choix de la vente sans intermédiaire peut présenter des limites :

• Vous êtes responsable de toutes les étapes de la mise en vente : estimation du bien, prise de photos, rédaction de l’offre de vente et publication sur plusieurs plateformes.
• Vous devez gérer les appels, les mails, organiser les visites, cela va vous prendre du temps.
• Lors de la visite, vous devez maîtriser votre sujet. Si vous connaissez votre bien immobilier, vous ne connaissez pas toujours les règles légales qui définissent tous les éléments à communiquer à l’acheteur potentiel.
• Il apparaît que les acheteurs sont moins à l’aise lorsque le propriétaire est présent lors des visites. Ils préfèrent visiter avec un agent immobilier, un acteur neutre qui sera plus objectif.
• Vous serez peut-être amené à négocier, ce qui n’est pas toujours chose simple pour une personne inexpérimentée. Un agent immobilier maîtrise le marché local.
• Vous organisez les rendez-vous chez le notaire et prenez en charge toutes les démarches liées aux diagnostics.

En clair, en économisant environ 5% du prix, vous allez perdre beaucoup de temps. Si vous souhaitez vendre vite, l’agent immobilier offre un avantage de poids. Il dispose d’un réseau très important et d’un portefeuille de clients potentiellement intéressés.

Estimer le bien immobilier

Vous pouvez vous poser la question de faire appel ou non à des professionnels. Bien sûr, vous pouvez aussi estimer votre bien immobilier vous-même. Toutefois, cela présente des risques.

L’estimation d’un bien doit répondre à des critères précis. Lorsque le propriétaire décide d’estimer son bien, il risque d’être influencé par trois éléments :

• La valeur sentimentale, qui n’est pas corrélée à la valeur du marché.
• Le besoin financier. Si le vendeur a un nouveau projet, il peut estimer que son bien doit être vendu à un prix adapté à son besoin, ce qui ne correspondra pas au marché.
• L’urgence de la situation : un vendeur pressé peut prendre le risque de sous-évaluer son bien et perdre de l’argent.

Lorsque les acquéreurs font leurs recherches seuls, ils peuvent utiliser des filtres et ne consulter que les biens qu’ils peuvent s’offrir. Si vous surestimez ne serait-ce que de 10 000 € votre bien, vous pourriez mettre plus de temps à le vendre.

Le prix juste est adapté au marché en fonction des caractéristiques du bien et de sa localisation. C’est un vrai plus pour vendre vite. En confiant votre estimation à une agence immobilière, vous mettez toutes les chances de votre côté pour atteindre plus d’acheteurs. Sachez que l’estimation est gratuite et sans engagement.

Regrouper les documents nécessaires à la vente

Lors de la vente, il est nécessaire de regrouper un certain nombre de pièces :

• Une copie de l’acte de vente (titre de propriété).
• Les 3 derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires si le bien est en copropriété.
• Le règlement de copropriété le cas échéant.
• Votre dernier avis de taxe foncière.
• Les factures de gaz, d’électricité et d’eau : bien qu’ils ne soient pas obligatoires, ces pièces peuvent rassurer l’acheteur.
• Les factures des travaux réalisés (notamment ceux couverts par une garantie décennale).
• Les autorisations de travaux et les déclarations d’achèvement.
• Les diagnostics techniques de la maison ou de l’appartement.

Faire les diagnostics obligatoires

Pour vendre un bien, vous devez réaliser des diagnostics qui permettent à l’acquéreur de connaître ses caractéristiques techniques.

Les diagnostics obligatoires sont les suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les immeubles construits avant 1949.
• État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante pour les biens construits avant le 1er juillet 1997.
• État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans.
• État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans.
• État de l’installation d’assainissement non collectif.
• État relatif à la présence de termites si le bien est dans une zone déclarée.
• État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, etc.).
• Diagnostic bruit (ENSA) si le bien est dans une zone d’exposition au bruit.

Si vous confiez votre vente à une agence immobilière, elle se chargera d’organiser la réalisation des diagnostics.

Mettre le bien en vente en ligne

L’étape suivante consiste à mettre le bien en vente. Vous allez devoir dans un premier temps faire des photos du bien, de l’intérieur et de l’extérieur. Ensuite, vous devez rédiger une annonce qui sera la plus complète possible. Elle devra évoquer les caractéristiques du bien (surface du logement et superficie du terrain éventuel, nombre de pièces, DPE...), ainsi que ses atouts.

Il ne vous reste plus qu’à la publier. Plus vous êtes situé dans un environnement où l’offre est supérieure à la demande, plus il sera conseillé de publier votre annonce sur de multiples plateformes en ligne.

Si vous avez choisi de vous faire accompagner par un agent immobilier, c’est lui qui va se charger de cette étape.

Vous allez alors organiser le planning des visites selon le nombre d’appels reçus. Durant ces visites, vous devrez valoriser votre bien, sans trop en faire pour ne pas perdre en crédibilité. Soyez factuel et présentez le bien tel qu’il est réellement.

Vous organiserez ensuite les visites. Durant celles-ci, valorisez votre bien, soyez factuel et présentez-le tel qu’il est réellement.

Étudier les offres d’achat

Si tout se déroule pour le mieux durant les visites, vous allez recevoir des propositions d’achat. Chacune d’entre elles doit être étudiée attentivement. Dans un premier temps, il est conseillé de choisir la meilleure offre. Vous pouvez aussi choisir la proposition de l’acquéreur potentiel qui a manifesté le plus d’envie d’acheter votre bien. Une offre n’engage pas l’acheteur, il peut se rétracter.

Pensez à demander à l’acquéreur des justificatifs de sa banque ou d’un courtier à l’image de l’attestation de financement. Ce document permet de connaître le montant qu’une banque serait susceptible de lui prêter.

Signer le compromis de vente

Une fois l’offre acceptée, vous allez devoir signer un compromis de vente chez le notaire. Ce document vous engage en tant que vendeur. L’acheteur dispose de 10 jours de réflexion, ce n’est pas le cas du vendeur.

Notez que si vous avez choisi d’être accompagné par une agence immobilière, le compromis peut aussi être signé en agence. Les agents immobiliers ont la faculté de faire signer ce document, ce qui n’est pas le cas des mandataires immobiliers.

Signer l’acte de vente chez le notaire

Enfin, vous devez procéder à la signature de l’acte de vente qui, cette fois, se fera chez le notaire. Si vous n’êtes pas disponible, sachez que vous pouvez faire une procuration.

Lors de la signature de l’acte de vente, vous allez remettre les clés à l’acheteur qui, de son côté, va procéder au virement des fonds. Aujourd’hui, de plus en plus de notaires proposent la signature électronique de l’acte de vente. La signature électronique dispense de parapher chaque page, ce qui représente un gain de temps.

Nos conseils pour vendre rapidement votre bien immobilier

Vous avez besoin de vendre rapidement votre logement afin de donner vie à un nouveau projet immobilier à court terme ? Voici quelques conseils pour bien vendre votre maison ou appartement.

Fixer le juste prix, à savoir le prix du marché

Si vous faites votre estimation vous-même, consultez le prix au mètre carré dans votre ville. Prenez le temps de consulter les annonces des biens à vendre sur votre commune, voire dans votre quartier. Cela vous donnera une idée du prix pratiqué. Attention, comparez bien à prestations égales (même type de bien, surface équivalente, prestations de même gamme...).

Valoriser son bien immobilier

Pour générer des visites, il est important de donner envie aux futurs acquéreurs de vivre dans votre logement. Au moment de prendre les photos, dépersonnalisez votre bien et retirez tout ce qui pourrait empêcher de bien avoir la notion des volumes de vos pièces.

Si cela est nécessaire, réalisez quelques travaux de décoration pour un bien plus neutre. Vous pouvez faire appel à un professionnel du home staging qui saura valoriser votre logement.

Rédiger une annonce claire et complète

Lorsque les acquéreurs potentiels vont lire votre annonce, ils doivent connaître les caractéristiques de votre bien. Soyez complet et mettez bien en avant tout ce qui pourrait faire la différence (un extérieur, une suite parentale, une isolation performante...).

La situation géographique du bien peut être un plus aussi. Si vous êtes près d’une école, des transports en commun, d’un centre commercial, indiquez-le.

Choisir l’offre d’achat qui vous permettra de vendre rapidement

Si vous avez la chance d’avoir plusieurs offres, nous vous conseillons de choisir la plus haute, certes, mais aussi et surtout la plus fiable. Si l’acheteur est capable d’autofinancer son achat, vous savez que vous ne vous exposerez pas à un risque de refus de prêt.

Le compromis peut inclure une clause suspensive de prêt immobilier. Si l’acheteur ne peut obtenir un prêt, la vente est annulée. Vous devrez tout recommencer.

Vous faire accompagner par une agence immobilière

Nous l’avons évoqué, être accompagné par un professionnel est un vrai plus. Cet expert va prendre en charge intégralement votre vente, vous n’aurez rien à gérer.

Maîtrisant son sujet, il saura valoriser votre bien, gérer les visites, sélectionner la meilleure offre d’achat et bien respecter toutes les étapes de la vente (gestion des diagnostics, documents à fournir, prise de rendez-vous chez le notaire...). Vous bénéficiez de sa visibilité et maximisez les chances de vendre plus vite.

Bien choisir le type de mandat

Vous allez signer un contrat avec l’agent immobilier, vous pouvez choisir entre le mandat exclusif et le mandat libre. Dans le premier cas, vous confiez votre bien à un seul agent immobilier. Vous ne pouvez pas le vendre vous-même ni le confier à un autre professionnel. Avec le mandat libre, vous pouvez contacter plusieurs agences.

Notez cependant qu’elle n’est pas certaine de conclure la vente, elle pourrait accorder moins de temps à votre projet.

Organiser et gérer les visites

Pour mettre toutes les chances de votre côté, commencez par bien préparer votre bien avant chaque visite : un logement propre, bien rangé et lumineux donnera immédiatement une impression positive. Montrez-vous disponible et accueillant, tout en laissant les visiteurs circuler librement afin qu’ils puissent se projeter.

Soyez prêt à répondre aux questions courantes, notamment sur les charges, les travaux récents ou à prévoir, et le voisinage. Enfin, n’oubliez pas de recueillir leurs impressions à chaud ainsi que leurs coordonnées : ces informations vous aideront à ajuster votre stratégie de vente si besoin.

Les erreurs courantes à éviter lors de la vente

Vendre un bien immobilier peut sembler simple, mais certaines erreurs peuvent ralentir la vente ou faire baisser le prix final. Voici les plus fréquentes à éviter :

• Mal estimer la valeur du bien : un prix trop élevé décourage les acheteurs dès la première annonce. Il est essentiel de réaliser une estimation réaliste, basée sur le marché local.
• Ne pas mettre son logement en valeur : un intérieur encombré, mal rangé ou peu lumineux peut compromettre l’intérêt des visiteurs.
• Multiplier les mandats de vente : faire appel à plusieurs agences peut nuire à votre processus de vente. Le bien apparaît en doublon, parfois avec des infos contradictoires, ce qui inquiète les acheteurs. Un mandat exclusif, mieux valorisé, maximise souvent les chances de vendre.
• Manquer de réactivité : ne pas répondre rapidement aux appels ou aux demandes de visite peut faire fuir des acquéreurs sérieux.
• Oublier des documents obligatoires : diagnostics techniques, titre de propriété, règlement de copropriété… Un dossier incomplet peut retarder la vente, voire la faire capoter.
• Mal gérer les négociations : être trop rigide ou au contraire céder trop vite peut nuire à la transaction. Il est important de trouver un juste équilibre.
• Vendre sans accompagnement : si vous choisissez de vendre par vous-même, assurez-vous de bien maîtriser les aspects juridiques et commerciaux. Sinon, mieux vaut faire appel à un professionnel.

Questions fréquentes sur la vente d’un bien immobilier (FAQ)

Peut-on vendre un bien entre particuliers ?

Oui, la vente entre particuliers est autorisée. Elle vous impose la prise en charge intégrale de cette vente. Vous devez alors chercher toutes les informations concernant une vente pour respecter les obligations légales de la transaction, gérer la visite du bien, contacter le notaire pour la promesse de vente et la signature de l’acte authentique...

Assurez-vous d’avoir le temps nécessaire pour cette opération immobilière.

Quand on vend un bien, doit-on payer des impôts ?

Il existe une taxe sur la plus-value dans le cadre de la vente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire. La plus-value, à savoir, est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Si le prix de vente est supérieur au prix d’achat, la plus-value est imposable, sauf exonération (comme pour la résidence principale). Des abattements sont prévus en fonction de la durée de détention.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne peut se rétracter après la signature du compromis de vente. Il ne dispose pas de délai de réflexion et s’engage donc à vendre son bien à l’acheteur qui, lui, dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter.

Quel est le meilleur moment pour vendre ?

Le printemps et le début de l’été sont les périodes les plus favorables. Le marché est plus dynamique et les acheteurs plus nombreux. Cela dit, tout dépend aussi de la demande dans votre secteur et de votre situation personnelle.

Quelles sont les dépenses à prévoir lors de la vente ?

Vendre un bien immobilier implique certains frais qu’il faut anticiper pour éviter les mauvaises surprises. Par frais, il faut entendre : diagnostics immobiliers, frais de notaire, frais d’agence, éventuels travaux ou rafraîchissements ou encore taxe sur la plus-value immobilière. Prévoir ces dépenses dès le début vous permettra de fixer un prix net vendeur cohérent et d’éviter toute déconvenue lors de la signature.