Assurance habitation d'un bien en viager : spécificités

Écrit par LERAY Quentin . Mis à jour le 4 décembre 2025 .
Temps de lecture : 7 min

Environ 6 000 transactions de viager ont été réalisées en 2024, poursuivant une croissance de 20% depuis 2020. Cette expansion reflète l’intérêt croissant des seniors en quête de revenus complétant leur retraite et des investisseurs cherchant un bien moins coûteux, pour ce type de vente.

Mais si le viager offre des avantages financiers indéniables, il reste un investissement sur un bien qui doit être couvert. L’assurance habitation spécifique au viager apparaît alors comme un outil clé pour sécuriser l’opération et protéger toutes les parties.

Viager immobilier, de quoi parle-t-on ?

Le viager immobilier est une forme particulière de vente permettant à un propriétaire, souvent une personne âgée, de céder son bien en échange du versement d’une rente viagère, c’est-à-dire une somme d’argent versée périodiquement jusqu’à son décès.

L’acheteur, appelé débirentier, peut également verser un bouquet, un capital initial réglé lors de la signature de l’acte de vente. Le vendeur, quant à lui, est nommé crédirentier.

Comme pour toute transaction immobilière, la vente en viager fait l’objet d’un acte authentique établi par un notaire. Elle ne peut être valable que si le décès du vendeur est imprévisible : l’acheteur ne doit pas connaître une maladie grave affectant le crédirentier au moment de la signature. Par ailleurs, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente, celle-ci peut être considérée comme nulle, et les héritiers sont en droit de demander son annulation.

Deux grands types de viager

Il existe deux formes principales de viager, qui déterminent l’occupation du bien après la vente :

• Le viager occupé : C’est la formule la plus courante. Le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation :
  • Avec l’usufruit, il peut continuer à vivre dans le logement ou le louer et percevoir les loyers.
  • Avec un simple droit d’usage, il habite le bien, mais ne peut pas le louer. Dans les deux cas, l’acheteur n’a la pleine jouissance du bien qu’au décès du crédirentier.

• Le viager libre : Le vendeur n’occupe plus le logement. Dès la signature, l’acheteur peut y habiter ou le louer, sans attendre la fin du viager.

Le viager est donc un système dit « gagnant - gagnant » car le vendeur bénéficie d’un revenu régulier et sécurisé jusqu’à la fin de sa vie et l’acheteur peut acquérir un bien à un coût souvent inférieur à sa valeur immédiate tout en échelonnant son paiement dans le temps.

Vente en viager : quid de l’assurance habitation ?

La vente en viager immobilier implique non seulement le transfert progressif de la propriété, mais aussi la gestion des risques liés au bien. C’est là que l’assurance habitation en viager entre en compte.

Ce contrat couvre le bien immobilier contre les dommages pouvant survenir pendant la durée du viager. Elle prend en compte les spécificités du viager, notamment le fait que le vendeur peut continuer à occuper le logement (viager occupé) ou que l’acheteur en a l’usage immédiat (viager libre). L’assurance habitation joue un rôle crucial pour protéger à la fois le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur).

Les responsabilités de l'acheteur et du vendeur en matière d'assurance

Côté vendeur

• Si le vendeur continue d’habiter le logement (viager occupé), il doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation. Lors de la signature de l’acte de vente, il est essentiel d’informer la compagnie d’assurance : le vendeur n’est plus assuré en tant que propriétaire, mais désormais en tant qu’occupant du logement.
• Si le vendeur ne vit plus dans le logement (viager libre), il n’a aucune obligation de souscrire une assurance habitation, car il n’occupe plus le bien.

Côté acheteur

• Si le vendeur continue d’habiter le logement : l’acheteur peut souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour protéger son futur bien immobilier contre les risques qui ne seraient pas couverts par l’assurance de l’occupant ou, le cas échéant, par l’assurance du syndic.
• Si le vendeur n’habite plus le logement, l’acheteur doit absolument souscrire une assurance multirisque habitation s’il occupe le logement, ou une assurance propriétaire non occupant s’il ne l’occupe pas.

Les garanties couvrant le bien en viager

Comme lors de la souscription d’une assurance habitation dans un cas classique, les garanties de bases liées à cette assurance sont les mêmes avec en premier lieu la garantie responsabilité civile. Les autres garanties essentielles sont les suivantes :

• Incendie,
• Dégâts des eaux,
• Catastrophes naturelles (inondations, tempêtes, tremblements de terre),
• Vol et vandalisme.

Le choix des garanties peut varier selon que le bien est occupé ou libre, afin de protéger efficacement l’acheteur comme le vendeur.

Si vous êtes l’acheteur du bien, et même si le vendeur garde l’usufruit du bien avec une assurance habitation complète, veillez à souscrire une assurance avec des couvertures supplémentaires qui compléteront les siennes. En effet, si le bien subit des dégâts mal couverts par l’assurance du vendeur occupant vous pourriez voir votre facture de rénovation augmenter sur le logement terme.

Les assurances spécifiques au viager

Le viager présente des risques et des assurances spécifiques permettent de sécuriser financièrement l’opération pour toutes les parties. Notamment si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acheteur continue à verser la rente, et si l’acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers pourraient devoir la poursuivre.

L’assurance décès viager

L’assurance décès viager protège les héritiers de l’acheteur si celui-ci décède avant le vendeur. Sans cette garantie, les héritiers devraient continuer à verser la rente. Avec l’assurance, la compagnie prend le relais et règle les rentes restantes, généralement sous forme de capital, sécurisant ainsi les proches de l’acheteur.

Bon à savoirL’assurance doit être souscrite au moment de la signature du contrat de vente.
La prime dépend de l’âge de l’acheteur, de l’âge du vendeur et du montant des rentes restantes.
En cas de décès de l’acheteur, le capital versé permet de payer le vendeur sans toucher aux finances personnelles des héritiers.

L’assurance longévité exceptionnelle

Le viager repose sur l’espérance de vie du vendeur. Si celui-ci vit plus longtemps que prévu, l’acheteur doit continuer à verser la rente, ce qui peut augmenter le coût du bien. L’assurance longévité exceptionnelle prend en charge ces rentes à partir d’un certain âge du vendeur, fixé dans le contrat selon les tableaux de mortalité de l’Insee.

Bon à savoirL’âge de déclenchement de la garantie doit être mentionné dans le contrat.
Lorsque l’assurance intervient, les rentes ne sont plus indexées sur l’inflation.
L’acheteur doit informer le vendeur de la souscription de cette assurance.

FAQ - Questions fréquentes sur l’assurance habitation en viager

Qui doit assurer une maison en viager ?

L’assurance habitation viager est obligatoire dans deux cas de figure : pour le vendeur occupant le logement dans le cadre d’un viager occupé ; pour le propriétaire d’un logement situé dans une copropriété.

Quelle garantie pour un viager ?

Les garanties offertes par un contrat d’assurance en viager sont les mêmes que celles d’un contrat d’assurance habitation classique. Elles comprennent notamment la responsabilité civile, la dégradation des biens, les vols, les effractions et les incendies.

Qui paie les travaux dans une maison en viager ?

Pour un viager libre, le propriétaire paiera l’ensemble des travaux. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur occupant le logement prendra en charge l’entretien et les réparations courantes. L’acquéreur devra quant à lui financer les grosses réparations.